La banca mediana liderará la guerra hipotecaria en 2026 con más tipos fijos y mayor vinculación

La oferta de casas seguirá siendo, en todo caso, insuficiente para una demanda cada vez mayor por la creación de nuevos hogares. Y, en ese contexto, la banca mediana está dispuesta a mantener el pulso por la guerra hipotecaria que algunas grandes entidades han abandonado al considerar que ya no es tan rentable. Aunque la falta de 'stock' dificultará que se pueda seguir creciendo a doble dígito, UCI anticipa un 2026 de récord en el que se firmarán 500.000 hipotecas. Hasta septiembre de este año se han registrado 399.000, según las estadísticas del INE.

«El incremento rondará el 5%, acompañado de una reactivación del crédito a promotores por parte de la banca», apuntan los expertos. En cuanto a los particulares, «ya hemos visto algunas grandes entidades ajustando al alza sus precios, así que prevemos que los bancos medianos serán los que lideren las mejores ofertas el próximo ejercicio», explica Laura Martínez, portavoz de iAhorro.com. «Con los precios de la vivienda tan elevados, la única opción para las familias es ofrecer buenas hipotecas y los bancos tienen que mover ficha. La gran banca puede vivir sin crecer mucho en este segmento, pero la mediana es donde hace negocio. Por eso creemos que ahí se encontrarán los mejores préstamos», insiste la experta.

La clave en la evolución de precios estará, en todo caso, en la dirección que marque el euríbor. El consenso espera que el indicador se mantenga estable en la primera parte de 2026, con ligeras subidas que podrían llevarle a cotizar entre el 2% y el 2,3% en la primera mitad del año, tocando en algún momento del segundo semestre el 3% si la inflación repunta y los bancos centrales se ven obligados a girar su estrategia hacia la subida de tipos de interés. Aunque esto implicaría cierto encarecimiento de los préstamos, los futuros propietarios aún podrán encontrar buenas oportunidades a costa, eso sí, de una mayor vinculación. Es decir, contratando otros productos (como seguros, fondos o incluso alarmas) para obtener un menor tipo de interés. Todo depende, en este caso, del perfil del cliente: a menor riesgo para el banco, menor vinculación.

«El perfil ideal para las entidades es el de una pareja con más de 3.000 euros entre los dos, contrato fijo indefinido y un 20% de los ahorros necesarios para pedir la hipoteca. Cuanto más se alejen de esos criterios, más requisitos impondrán las entidades», explican los expertos de iAhorro.com. «Los que lo tendrán más complicado serán los jóvenes, los solicitantes con bajos ingresos (incluso si piden la hipoteca en pareja) y los solicitantes con un perfil medio que quieran comprar una vivienda en una zona de altos precios», añade Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash.com. «En cambio, tendrán muchas opciones de conseguir una hipoteca los perfiles buenos (funcionarios, personas con altos ingresos) y los perfiles medios que quieran comprar en una zona en la que el precio no esté disparado», añade.

Para los expertos, no debería haber grandes cambios en los criterios que los bancos usan para determinar la solvencia de los solicitantes. «Ahora bien, sí prevemos que habrá más solicitudes rechazadas por el aumento del precio de la vivienda y de los tipos hipotecarios: habrá menos gente que podrá permitirse una hipoteca por falta de ahorros o por no poder afrontar la cuota con su sueldo», explica Riera.

Los analistas del sector apuntan a que en 2026 se verá un ligero aumento en las hipotecas que se conceden con una financiación superior al 80% del valor de compra entre gente joven, «dadas las facilidades que ofrecen algunos bancos y administraciones a través de ofertas especiales y avales». Y todos coinciden en que los tipos fijos dominarán las contrataciones, tras un 2025 en el que su peso sobre el total ha pasado del 63% al 60% actual. «En variables, directamente, no hay producto: ni la gente lo pide ni los bancos las dan», apunta Martínez.

Mayor presión existe para los hipotecados a tipo variable que, en el caso de contar con una revisión semestral, ya empiezan a notar el encarecimiento de sus cuotas. «El euríbor se sitúa por encima de los valores de hace un semestre y, si sigue la tendencia actual, en primavera se situará por encima de los del año pasado», advierte Riera. Por tanto, si se cumplen las previsiones, las variables con revisión anual empezarán a encarecerse a partir de marzo o abril.