La subida de los tipos no desalentará la demanda, ya que las condiciones de financiación seguirán siendo favorables. / Arcadio Suárez

El impacto del alza de los tipos será reducido: las hipotecas se encarecerán 12 euros al mes

Los expertos del BBVA estiman que la demanda del mercado inmobiliario seguirá fuerte en las islas gracias al tirón de los extranjeros, que han vuelto con fuerza. Los precios subieron en las islas un 1,8% en 2021 y este año lo harán un 5% de media

Silvia Fernández
SILVIA FERNÁNDEZ Las Palmas de Gran Canaria

El mercado inmobiliario de Canarias ha arrancado el año 2022 con fuerza, apoyado en la demanda de extranjeros, que tras dos años de covid y parón de las ventas regresan a las islas a adquirir viviendas.

Solo en los dos primeros meses del año la compraventa de viviendas en las islas ha aumentado casi un 50% (46,2%), hasta un total de 4.157 operaciones. La cifra arroja el saldo de 70 viviendas vendidas al día, por encima incluso de las que se cerraban en 2019 (fueron 3.518 en dos meses).

El 30% de estas operaciones las realizaron extranjeros y el resto fueron nacionales, que adquirieron viviendas por diversas razones: como forma de inversión, por necesidad de cambiar de vivienda tras la covid y para utilizar el ahorro acumulado, entre otros.

La buena salud del sector inmobiliario de las islas supera a la media nacional, donde el alza de las compras ha sido entre enero y febrero de un 27%, con un total de 106.307 operaciones.

Los extranjeros sustentarán el crecimiento de las islas

De hecho, desde el Observatorio Inmobiliario del BBVA Research se prevé que la tendencia al alza en la venta de viviendas se mantenga en Canarias durante este año aunque a nivel nacional se prevé «cierra corrección» debido a la incertidumbre por la guerra.

En las islas, el mayor peso de los extranjeros es lo que mantendrá al alza la demanda.

En este escenario, la subida prevista de los tipos de interés durante este año no será un inconveniente para el mercado inmobiliario.

Se prevé que su impacto sea reducido, como explica el economista del mercado inmobiliario del BBVA Research, Félix Lores. «Aunque los tipos van a subir con más rapidez de la prevista inicialmente las condiciones de financiación continuarán siendo favorables, tanto a familias como a empresas», apunta.

Según sus cálculos, el alza previsto para este año de los tipos encarecerá los nuevos préstamos hipotecarios para comprar una vivienda media en España unos 12 euros al mes respecto a lo que costaba en el último trimestre de 2021.

En cuanto a los que ya tienen cerrada su hipoteca, el alza supondrá una reducción de renta porque tendrán que pagar más, aunque Lores considera que la cantidad « se puede asumir» en un entorno de mejoría del empleo y de los salarios y teniendo en cuenta el ahorro acumulado por las familias durante la pandemia.

«El coste de la financiación va a seguir siendo atractivo para compradores y promotores ya que los tipos van a seguir en entornos relativamente bajos», indica Lores, que apunta que el encarecimiento. «se neutraliza de alguna forma» con la mejoría económica.

En este punto Lores advierte de que la mayoría de las hipotecas cerradas en los últimos años en España han sido a tipos fijos, con lo que la variación no influye.

Solo en el primer trimestre del año se firmaron a tipo fijo el 60% de los créditos, quedando fuera de las oscilaciones que pueda sufrir el precio del dinero.

Si en lugar de en euros, se cuantifica la subida prevista de los tipos en el esfuerzo que una persona debe hacer para pagar su hipoteca, el alza es asumible.

Superada la barrera de entrada (que es el 20% del valor del inmueble) el esfuerzo será en 2022 del 26% sobre los ingresos. Si los tipos llegaran a subir 100 puntos básicos, el esfuerzo sería de un 29,5%, aún por debajo del promedio histórico.

Como apunta Lores, los tipos tendrían que subir 210 puntos básicos para que el esfuerzo alcanzara el 33%, que es la media en el período 1995-2021.

« Los tipos de interés no impedirán que el crédito siga aumentando gracias a las perspectivas positivas en torno al mercado residencial», insiste Lores.

Además, como añade, la Encuesta sobre préstamos bancarios del Banco de España no apunta cambios en los criterios de aprobación en el primer trimestre de 2022 ni variaciones relevantes en las condiciones generales de los nuevos préstamos, pese al crecimiento de la demanda.

Para 2023 se estima que el euríbor a 12 meses -el indicador más utilizado en los préstamos hipotecarios- siga con la tendencia alcista y cierre en torno a un 1,5%. « La subida del euríbor asusta pero no hay motivos para ello, ya que no afectará de forma palpable», señala.

La actividad constructora crecerá en 2022 tras un año a la baja

La fuerte demanda que se prevé en el mercado inmobiliario de Canarias a lo largo de este año, gracias a los extranjeros, hace prever que la actividad constructora empiece a remontar entre 2022 y 2023 tras más de un año a la baja.

Así lo indica el economista de mercado inmobiliario del BBVA Research, Félix Lores. Según explica, después de un año 2021 en el que los visados de obra nueva descendieron en las islas un 5,5% en tasa interanual y dos primeros meses de 2022 «malos», Lores confía en que las cifras «se den la vuelta» y se recuperen.

La construcción de nuevas viviendas se hace necesario en Canarias para dar respuesta a la creciente demanda.

Actualmente, el 'stock' de viviendas que quedó en la crisis de 2008 se ha reducido, hasta representar entre un 2% y un 2,5% del parque total de las islas.

Además, como explica Lores, esta vivienda se ubica en zonas poco atractivas para el comprador y corren el riesgo de «quedar perennes», como sucede en otras ciudades españolas.

La presión que hay en Canarias sobre la vivienda es superior que en el resto del Estado. En las islas el ratio de viviendas terminadas sobre vendidas es de un 9% frente al 13% nacional.

En cuanto a los precios, 2021 se cerró con un alza del 1,8% en Canarias y del 2,1% a nivel nacional. Para este año se prevé un alza del 5% en el conjunto del Estado por la presión inflacionista y la subida de los costes.