Cartel de vivienda en alquiler. / reuters

La Ley de Vivienda permitirá subidas de hasta el 10% en zonas tensionadas

Los contratos podrán subir si se realizan obras que acrediten un ahorro energético del 30% o cuando se prorroguen durante al menos 10 años

Clara Alba
CLARA ALBA Madrid

Con ocho meses de retraso, el Consejo de Ministros de este martes dará luz verde a la nueva Ley de Vivienda con la que el Ejecutivo pretende revitalizar la oferta de alquiler asequible mediante incentivos fiscales y control de precios en las zonas donde los precios han subido de forma exponencial en los últimos años.

¿Qué será zona tensionada?

Según el borrador de la norma a la que ha tenido acceso este diario, finalmente se considerará como zona tensionada y, por tanto, donde podrá haber control de precios del alquiler, aquellas donde los gastos medios de los hogares en vivienda, incluyendo renta y suministros, superen el 30% de sus ingresos medios. También serán consideradas 'zonas de riesgo' aquellas en las que los precios hayan subido en cinco años cinco puntos por encima de lo que lo haya hecho el IPC de la comunidad autónoma. Por ejemplo, si el IPC sube un 5% y los precios de la vivienda un 10%.

En ellas se establecerá un férreo control de los precios, limitando los nuevos contratos a la renta del anterior e incluso obligando a bajarlos en determinados casos a los grandes tenedores (con más de 10 viviendas o una superficie construida de más de 1.500 m2 para uso residencial). Se hará a través de esos índices de referencia que el Gobierno ha dado un plazo de 18 meses para poner en marcha.

Pero una de las sorpresas en el documento es que se han incluido excepciones a ese control de precios en las zonas tensionadas. En concreto, la ley permitirá subir los alquileres hasta un máximo del 10% si se cumplen algunos requisitos. Por ejemplo, que el propietario realice en el plazo de dos años antes del nuevo contrato una obra de mejora de accesibilidad o que permita un ahorro energético, demostrable, de al menos el 30%. También se permitirán las subidas en los nuevos contratos si se hacen de un plazo de al menos 10 años.

Incentivos fiscales

Tal y como estaba previsto, los incentivos fiscales a los propietarios han sido la fórmula elegida por el Gobierno para incentivar las rebajas de precios de los alquileres. La norma introduce bonificaciones generales del 50%, frente al 60% actual. Pero la cifra será modulable y alcanzar hasta el 90% en algunos casos, como los nuevos contratos en zonas tensionadas que rebajen al menos un 5% la renta del contrato anterior.

La deducción sobre el IRPF será del 70% cuando se incorporen vivienda al alquiler en zonas tensionadas y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años, así como si se trata de vivienda protegida o acogida a algún programa público que limite las rentas. Las obras de rehabilitación en los dos años anteriores al contrato también podrán acceder a una bonificación del 60%.

Recargo a viviendas vacías

Otro de los puntos más polémicos que recoge el texto que se aprobará el martes es la norma que establece un recargo de hasta el 150% en el IBI de las viviendas vacías. En concreto, se considerarán como tales aquellas casas desocupadas durante más de dos años para titulares de cuatro inmuebles o más.

En concreto, los ayuntamientos podrán exigir un recargo del 50% en esas viviendas vacías, pero la cifra subiría al 100% si la desocupación supera los 3 años. Y podría aplicarse el recargo extra del 50% a aquellos propietarios que tengan dos o más viviendas vacías en el mismo municipio.

En todo caso, el texto también maneja excepciones para calificar a una vivienda como 'vacía'. Por ejemplo, si tiene esa condición por el traslado temporal por razones laborales o de formación, por razones de salud u obras de rehabilitación, entre otros. Del mismo modo, se librarían del recargo -que se devengará cada 31 de diciembre- los inmuebles destinados a segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada. También aquellos que estén siendo objeto de un litigio que impida su uso y disposición.

Impulso de vivienda pública y protección antidesahucios

La norma prohíbe vender vivienda pública a manos privadas durante un periodo mínimo de 30 años, con algunas excepciones. Además se reservará el 30% de todas las nuevas promociones a vivienda protegida, de las que la mitad deben destinarse a alquiler social. También se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, con beneficios urbanísticos y fiscales a cambio de que se destinen a alquiler con precios bajos.

Siguiendo la norma establecida durante el estado de alarma, los juzgados tendrán que recibir información de los servicios sociales sobre las familias vulnerables en proceso de desahucios para proceder a la suspensión de los lanzamientos hasta que se pueda proporcionar una solución habitacional por un periodo de dos meses.

Según la normativa, para que un tribunal pueda apreciar una situación de vulnerabilidad económica en un juicio de desahucio por falta de pago, el importe de la renta más los suministros (agua, gas, electricidad y telecomunicaciones) debe superar el 30% de los ingresos de la unidad familiar y que el conjunto de esos ingresos no alcance el límite de 3 veces el IPREM mensual.