El INE define el nuevo índice para la actualización anual de los contratos de alquiler

Una medida establecida en la Ley de Vivienda y con la que el Gobierno intenta evitar «incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento», tras dos años muy convulsos en los que el IPC ha llegado a superar el 10% en los momentos más tensos de la crisis.

Con ese telón de fondo, el INE tenía el mandato de establecer un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos, que será el límite que podrán aplicar los caseros a las subidas. En concreto, y según detalla la norma publicada este viernes en el BOE, la subida estará vinculada a la menor tasa que se de entre la variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada elaborada por el INE, cuya primera referencia se publicará el próximo 2 de enero.

«Es una herramienta para aportar más transparencia y dar seguridad a caseros e inquilinos», indicó el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, quien recordó que el objetivo que motivó la creación de este nuevo índice en la Ley es el de «evitar incrementos desproporcionados en la renta» para, en definitiva, «salvaguardar los precios de los alquileres».

La metodología del INE para elaborar este índice mensual considera conjuntamente el IPC, la inflación subyacente y las diferencias entre las tasas de crecimiento anual tanto del IPC como de la inflación subyacente de cada mes, además de un parámetro, definido a propuesta de la Dirección General de Política Económica, que guarda relación con el crecimiento esperado a largo plazo de dicho índice. A estas diferencias se le aplicará un coeficiente moderador si hay subidas superiores al 2% en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.

Pero ese 2% no es un límite a las subidas. Un ejemplo: si el IPC y el IPC subyacente se sitúan por debajo del 2%, se tendrá en cuenta el menor dato de los dos. Es decir, si el IPC sube al 1,8% y la tasa subyacente se sitúa en el 1,9%, los contratos se actualizarán al 1,8%.

En el caso de que ambos indicadores superen el 2%, entrará a jugar la fórmula ideada por el INE. Imaginemos un caso extremo en el que el IPC es del 10% y la tasa subyacente es del 12%. Según los parámetros establecidos para la fórmula, se tomaría como referencia el IPC (el menor de las dos) y el cálculo daría como resultado una subida final del 6%, bajo la siguiente fórmula:

- 10 (el IPC) - 2 (beta) = 8

- La mitad (el alfa) sería 4, a lo que se suma 2 (beta), lo que daría como resultado esa referencia de 6.

Es decir, bajo ese caso extremo, los contratos podrían subir un 6%, frente al 10% que aplicaría si se usa para el cálculo el IPC.

El parámetro beta (2%) es el objetivo de inflación del BCE. Y el parámetro alfa (0,5%) esa propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, tomará el valor 0.5, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.

Uno de los detalles más importantes de la norma es que este nuevo índice de referencia solo se aplicará a partir del 1 de enero de 2025 a los contratos firmados una vez entrada en vigor la nueva Ley de Vivienda. Es decir, a aquellos firmados a partir del 25 de mayo de 2023. El resto de contratos de arrendamiento tomarían así como referencia la actualización el IPC, como hasta ahora.

Según los expertos consultados, esta decisión puede suponer un gesto del Gobierno hacia los propietarios, que este año 2024 ya vieron limitada de manera extraordinaria al 3% la actualización de la renta anual de los contratos de alquiler por el paquete de medidas contra la crisis inflacionista.

De hecho, el Ejecutivo ya limitó a través de un Real Decreto-Ley la actualización anual de los contratos para 2022 y 2023 en función del Índice de Garantía de Competitividad, topado al 2%. Aunque cabe recordar que antes de aplicar el límite, prima el acuerdo entre el arrendador y el arrendatario.

Una vez publicado, la referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de alquiler será la que más beneficie al inquilino. Es decir, el mínimo valor entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada que publicará el INE.

Hay que tener en cuenta que esta actualización, regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos, no tiene nada que ver con los contratos de inicio de alquiler, donde la renta exigida se fija libremente. Es decir, los límites que se aplicarán con el nuevo índice se refieren a las actualizaciones que se aplican cada año, por norma general, durante los contratos que ahora tienen duración de cinco años. Esa actualización de la renta para adecuarla a la subida del coste de vida debe estar, en todo caso, recogida en el contrato, siendo el casero quien debe solicitar cada año su aplicación.