Carrera en la firma de hipotecas ante el cambio de la ley

11/06/2019

El sector «acelera» la firma de préstamos sobre viviendas en las islas para evitar un cambio legislativo que implicará más trámites y demoras. La nueva norma del crédito inmobiliario entra en vigor el lunes. Las entidades ultiman sus sistemas.

El próximo domingo entrará en vigor la nueva ley hipotecaria que se hará efectiva a partir del lunes. El cambio normativo, aprobado por imperativo de una directiva europea, introduce mejoras sustanciales para el consumidor, que ahora contará con más libertad para elegir e información más transparente y clara antes de firmar el préstamo.

La llamada Ley del Crédito Inmobiliario trae también más trámites, ampliación de plazos y nuevas exigencias telemáticas que traen de cabeza a las entidades financieras y al resto de actores en el proceso hipotecario como gestorías y asesorías. Los notarios, pieza clave fundamental de la firma de hipotecas, son los que van más adelantados y ayer mismo, comunicaban que están preparados para cumplir el lunes con la norma con un sistema «que garantiza la máxima seguridad».

«A muchos bancos la norma les ha cogido con el paso cambiado», indican fuentes del sector, que aseguran que en las últimas semanas se está produciendo un incremento en la firma de hipotecas para cerrar el máximo de operaciones posibles antes de que entre en vigor la norma. «Estamos todos en un sprint final para intentar sacar todas las que están preparadas»», indican estas fuentes, que explican que aquellas que se queden «serán reestudiadas» y sufrirán inevitablemente una demora. «No tiene nada que ver con un tema de riesgos solo es que luego se retrasarán los plazos», aclaran estas fuentes del sector.

Las entidades financieras se han encontrado con un problema que algunas han resuelto y otras tratan de solventar a contrarreloj estos días y es la compatibilidad de los sistemas informáticos que habían implementado con los de los notarios. La nueva ley hipotecaria obliga a las entidades financieras a enviar al notario toda la documentación contractual mediante medios telemáticos seguros. El notario será después quien la haga llegar al cliente y se la explique para que la firma de la hipoteca se realice con toda la información y sin dudas.

Tras días de polémica los notarios han impuesto su sistema, llamado Ancert, frente al de las entidades. La duda ahora es si el lunes todas las entidades tendrán conexión con la plataforma de los notarios y seguirán cerrando operaciones con normalidad.

«Cuello de botella», en el inicio

A partir del próximo lunes, una vez que una operación hipotecaria esté aprobada por una entidad financiera, ésta ha de «colgar» en la plataforma de los notarios (a la que tienen acceso 2.800 profesionales del colectivo) la oferta vinculante y la ficha que obliga Europa a emitir. En este sentido, y como otra novedad destacada, las entidades deben remitir dos ofertas vinculantes, una con productos asociados y otra sin ellos para que el consumidor pueda elegir la que más le interesa.

Con la documentación en esa plataforma se garantiza que, cuando el cliente acuda al notario que elija, éste tenga toda en su mano. El agente de la notaría accederá la documentación, el notario levantará un acta y una vez explicado y entendido el contenido, se procederá a la firma. El comprador tiene un plazo mínimo de diez días para poder firmar y en esa firma tendrán que estar todos los actores, incluidos los avalistas si los hubiera, según indican fuentes cercanas.

Son precisamente esos diez días que la norma fija que deben transcurrir desde la aprobación de la operación por el banco hasta la firma, lo que va a provocar un «parón» hipotecario entre el 17, que entra en vigor la norma, hasta el 27. Si bien, desde el sector inmobiliario se estima que el plazo será mayor si se tiene en cuenta que «en el mejor de los casos» pueden pasar hasta 14 días desde que se pide una hipoteca y se acepta. En cuanto a las operaciones que ya están avanzadas pero no llegan a tiempo antes del 16, tendrán que adaptarse a la nueva norma.

«Va a haber un pequeño cuello de botella pero todo se irá resolviendo. Cuando empieza una nueva norma siempre sucede hasta que vuelve la normalidad», indican fuentes del sector que avalan los beneficios de la ley, al garantizar los derechos del consumidor.

En este sentido y como consejo para todos aquellos que vayan a cerrar una hipoteca al amparo de la nueva norma, la recomendación es que exijan un plazo para el contrato de arras de 60 días para evitar «inconvenientes» y perder las cantidades puestas.

El decano del Colegio Notarial de Canarias, Alfonso Cavallé, destacó ayer el esfuerzo realizado por el colectivo para llegar a tiempo. En junio se instaló la aplicación tecnológica en los servidores de las 2.800 notarías españolas y en los últimos días se han hecho pruebas con distintas entidades con éxito. Cavallé reconoce cierta «inquietud» ante la nueva ley pero considera que es normal. «Siempre que hay cambios hay incertidumbre pero esta norma va a mejor y se implementará sin mayor problema», asegura.

Las claves que benefician al consumidor

El banco paga los gastos

El cliente solo la tasación

Los bancos están obligados a pagar todos los gastos de gestión: el impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), el notario, los gastos del registro y la gestoría. Al cliente le corresponde los gastos de tasación.

Más difícil el desahucio

12 cuotas sin pagar frente a 2

Para llevar a cabo una ejecución hipotecaria (que puede acabar en desahucio) las cuotas impagada pasan de 2 a 12 o bien el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad del crédito.

Información transparente

10 días de plazo para firmar

El cliente tiene un mínimo de 10 dias para analizar la información precontractual que le dé el banco para firmar la hipoteca. El notario ha de explicar todos los detalles para que la firma se haga con pleno conocimiento de todo.

Libre elección del notario

El banco no impone productos

El cliente puede elegir notario (hasta ahora solía elegirlo el banco) y no está obligado a contratar con la entidad que le dé la hipoteca otros productos vinculados, como las pólizas del hogar o planes de pensiones.

Fin de las cláusulas suelo

Tasación por libre

Se eliminan las cláusulas suelo para que el cliente pueda beneficiarse de las rebajas del Euríbor y será voluntaria la dación en pago si hay acuerdo. En cuanto a la tasación, el cliente tiene libertad para elegir. No solo estará autorizadas las sociedades de tasación sino también personas físicas homologadas por el Banco de España.

Aunque se rebaja comisiones

Las hipotecas podrían subir

La nueva norma retoca a la baja algunas comisiones, como la de apertura, al establecerse máximos. Sin embargo, el sector teme un encarecimiento del préstamo.