La vivienda vacacional, un plus para el pequeño propietario a costa de «empobrecer» el destino

Los cambios en la Ley Estatal de Vivienda, la pérdida de plazas extrahoteleras y el auge de las plataformas digitales han creado el cóctel perfecto para el desarrollo de la vivienda vacacional en Canarias, que por sus características, está «empobreciendo» a las islas como destino turístico.

Un crecimiento que en los últimos años ha estado bajo el escrutinio del turismo convencional y las administraciones públicas, que ven ahora la necesidad de regular un fenómeno que lleva años creciendo exponencialmente sin ningún tipo de control ni planeamiento urbanístico.

Durante una presentación en la Universidad de Verano de Maspalomas, el catedrático de turismo y desarrollo sostenible por la Unesco, Carmelo León, la vivienda vacacional tiene una serie de costes y beneficios que precisan de un análisis exhaustivo.

Entre los costes, León destaca el impacto en la satisfacción de los residentes y el aumento de su percepción negativa del turismo dado el efecto que la proliferación del alquiler vacacional está teniendo sobre el mercado residencial de la vivienda y la turistificación y gentrificación de espacios que eran tradicionalmente ocupados por residentes, además del impacto ambiental que supone el incremento del consumo de agua, energía, residuos y emisiones en zonas residenciales y la dispersión de los impactos ambientales del turismo por el territorio.

Este desarrollo ha hecho según León, fundamental la necesidad de establecer unos criterios que limiten su expansión, al igual que tiene la oferta convencional, ya que asegura, el turismo «no puede funcionar sin un equilibrio», con el espacio ambiental, cultural y social. «No puedes tener un turismo de calidad con la sociedad en contra. El turista necesita ser acogido, ese ha sido uno de los principales esfuerzos que siempre ha hecho Canarias, ser hospitalaria», recalca León.

Otro de los problemas reside en la alta dependencia de las plataformas como Airbnb o Booking, a las que no les importa nada «que haya problemas» ya que se llevan el 25% de los ingresos «sin hacer nada».

Por otro lado, el principal beneficio está en el impacto que tiene sobre la renta de la ciudadanía, y consecuentemente un mejor reparto de la riqueza.

Según el experto, el turismo no está teniendo otro remedio que crecer orientado hacia la vivienda vacacional al estarse impidiendo el crecimiento de la oferta tradicional. Eso ha hecho que muchos grandes grupos, incluidos de hotelería estén invirtiendo en el alquiler vacacional, convirtiéndose en una «válvula de escape».

Sobre que estas grandes inversiones choquen con la idea que defiende la patronal del alquiler vacacional de que su comercialización beneficia principalmente a pequeños propietarios, León explica que ahí es donde tiene que incidir la legislación, limitando el número de viviendas de uso turístico que pueda tener cada propietario. De lo contrario, se estaría volviendo al modelo de oferta tradicional hotelera y extrahotelera.

'Café para todos' es la frase que se ha utilizado en numeras ocasiones por parte de organizaciones como la Federación Canaria de Municipios (Fecam) o la Federación Canaria de Islas (Fecai) como crítica a la ley de vivienda vacacional impulsada al entender que no tiene en cuenta las distintas realidades de cada isla.

Esta idea la avalan los datos del Instituto de Estadística de Canarias (Istac), en el que se aprecia que el ratio de plazas de vivienda vacacional por cada 100 habitantes varía mucho entre islas como Lanzarote o Fuerteventura (más de 21 plazas) o Gran Canaria (4,8) o Tenerife (8,3).

Los núcleos turísticos concentran en Canarias el 91,3% de las plazas de hoteles y apartamentos. Sin embargo, estas áreas concentran el 45,8% de las plazas de vivienda vacacional. A pesar de estar más diseminada, también se concentra en áreas que no han sido identificados como núcleos turísticos, según el Istac.

Es evidente que el alquiler vacacional es una gran oportunidad para el pequeño propietario de adquirir una renta complementaria a su actividad profesional pero a efectos recaudatorios para la comunidad de Canarias supone una pérdida importante si lo comparamos con la recaudación fiscal que obtiene de la oferta tradicional.

En 2024, la contribución fiscal por plaza de vivienda vacional gestionada por un propietario alcanzó los 1.103 euros anuales, mientras que si esa misma vivienda la gestiona una empresa, el ingreso sube a los 2.773 euros.

En cambio, un hotel de tres o cuatro estrellas, gestionado por una cadena hotelera se deja 8.213 euros anuales por plaza en concepto de IGIC, Impuesto de Sociedades, Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) más Impuesto de Actividades Económicas (IAE). Una diferencia del 196%.

Calculando esa diferencia, Canarias ingresaría 1.064 millones de euros más si las plazas de vivienda vacacional pertenecieran a hoteles. En otro ámbito donde las diferencias son considerables es en la generación de empleo. Por cada 100 plazas, los hoteles de cinco estrellas generan casi 41 empleos. Los de cuatro estrellas, 27,6 y los de una a tres estrellas, 19,2. En las viviendas vacacionales se generan 3,4 empleos por cada 100 plazas.

Según el Observatorio Turístico de Canarias, los propietarios de viviendas vacacionales en Canarias son un 71% personas físicas y el 28% personas jurídicas. Los datos del 1% restante no están disponibles.

Dentro de los propietarios, el 49,8% son dueños de una vivienda vacacional; el 25,5% posee de dos a cuatro; el 9,6% de cinco a nueve.

Por lo tanto, más del 15% de las plazas corren a cargo de los grandes tenedores. El 7,5% posee de 10 a 24 pisos turísticos; el 3,4% de 25 a 49; el 2,3% de 50 a 99 y el 2% tiene 100 o más.

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