Jóvenes trabajando en un espacio de 'coworking'. / R. C.

Los nuevos hábitos de trabajo agitan el mercado de oficinas en España

El 'coworking' se reinventa para captar grandes empresas y adaptarse al auge del teletrabajo

Clara Alba
CLARA ALBA

Paseo de la Castellana, 141, Madrid, año 1981. La firma Lexington abría el primer espacio de trabajo flexible en España inaugurando un modelo de negocio que, 40 años después, está obligado a reinventarse para hacer frente a la sacudida pandémica que el pasado año puso fin a su 'era dorada'. Así lo reconoce Óscar García Toledo, CEO de First Workplaces: «Más allá de que nuestros espacios sean físicos, en 2020 sufrimos una caída considerable de la facturación. Todo lo referente a salas de reuniones, aulas de formación y espacios de eventos se desplomó a cero y, por lo menos hasta finales de este año, no recuperaremos todo lo perdido», asegura. Un desplome común en el sector que ahora empieza a dar síntomas de reactivación. «Después de Filomena y de un primer trimestre flojo, la actividad se ha animado bastante», indican desde el sector.

Es cierto. Los nuevos hábitos de trabajo acelerados por la crisis anticipan toda una revolución en el inmobiliario de oficinas que las empresas de 'coworking' pueden aprovechar gracias a la flexibilidad que caracteriza su oferta. Pero los modelos deben cambiar para adecuar la oferta a la demanda surgida de la crisis. Tras meses de teletrabajo, la reincoporación a la oficina ha comenzado a acelerarse. Pero ya nada será como antes. Empresas y empleados son conscientes de que la flexibilidad es en un activo casi tan importante como cualquier otro. Así que, aunque no con tanta intensidad como en los meses del confinamiento, el trabajo a distancia parece haber llegado para quedarse.

Según datos del Banco de España, el porcentaje de ocupados que, al menos ocasionalmente, trabajan desde su casa ascendía al 8,3% en 2019, frente a una estimación potencial actual del 30%. Es aquí, en ese modelo mixto entre lo presencial y el teletrabajo, donde los espacios flexibles encontrarán su oportunidad frente al parón de 2020. Las propias empresas saben que los nuevos hábitos de sus trabajadores obligan a reorganizar centros y sedes. Y los expertos auguran un fuerte repunte en segmentos como el alquiler de espacios sobrantes de las oficinas que, de paso, puede suponer una nueva vía de ingresos.

David Vega, CEO de Lexington, reconoce que las compañías necesitan volver a la oficina. «La productividad de los equipos se encuentra muy ligada a las conexiones, a la generación de ideas comunes y al trabajo colaborativo», indica. Pero es precisamente aquí donde los espacios flexibles se convertirán en la alternativa con mayores garantías «por la optimización de la inversión y la eliminación de las ataduras contractuales a largo plazo».

En cifras

  • 1.175 Número de espacios de 'coworking' en España.

  • 170 euros por persona y mes es el precio medio de una mesa en un espacio compartido.

  • 88 millones de euros es la facturación media de la industria cada año.

En este escenario, y según un reciente estudio de Savills Aguirre Newman, el 'coworking' copará en 2030 el 30% del mercado de oficinas en nuestro país. Recuerdan, además, que el 82% de ellos siguen siendo rentables pese al descenso de la ocupación en el último año. Desde First Workplace coinciden al señalar que, frente a la rentabilidad de la oficina tradicional, de entre el 5% y el 7% actualmente, la del modelo de 'flex office' ronda entre el 20% y el 25%, en función de la ubicación y del tamaño. «El mantenimiento de la oficina tradicional es más caro que el uso de oficinas flexibles y esto ya venía de antes de la pandemia, cuando sólo se usaba de manera óptima el 60% de la oficina», indican desde el sector.

Acuerdos de gestión

Ana Zavala, responsable de Workthere en España y directora nacional de oficinas en Savills Aguirre Newman, indica que «los acuerdos de gestión serán el modelo de expansión más habitual a partir de ahora para los operadores». La firma espera que más propietarios vayan entrando en este mercado para ampliar la oferta de espacios flexibles dentro de su cartera. Su lucha será captar la atención de las grandes empresas acostumbradas a la oficina tradicional.

Y el sector se vende bien. «Además de los espacios de trabajo, tenemos equipo de recepción y 'back-office' con atención personalizada en todo lo que requieran los clientes, desde atención de llamadas o recepción de correspondencia hasta la organización de reuniones, gestión de caterings, compra de material, reserva de hoteles, transportes, etcétera», explican. «E incluso servicios profesionales de gestoría, abogados o diseño gráfico». Defienden que estos modelos serán claves para las multinacionales que tienen sus servicios centrales en otros países y en España cuentan con equipos mínimos. «Les damos cobertura en todo lo que requieran y estamos en contacto permanente con sus matrices», insisten desde el sector.

Las gestoras de espacios de trabajo, a la caza de grandes inversores

Los expertos coinciden en que una de las tendencias que marcará al sector de espacios flexibles en los próximos años apunta a la creación de gestoras especializadas para gestionar (no solo invertir para crearlas) ese tipo de oficinas. Es un paso que ya ha dado First Workplaces con la puesta en marcha de First Management, con una oferta de gestión integral, desde el análisis de las carteras de activos a la gestión y explotación diaria de los espacios de grandes propietarios, como inmobiliarias, Socimis, aseguradoras o fondos de inversión. Carteras que deben reposicionarse para aumentar su valor y atender a las nuevas necesidades derivadas de la pandemia.La idea es seguir, pero con el negocio de las oficinas, un modelo similar al que ya existe con otro tipo de activos inmobiliarios como los hoteles o los centros comerciales.

Un nuevo modelo

La compañía pretende, además de consolidar su presencia en Madrid y Barcelona, expandir su nuevo modelo hacia otras regiones como Bilbao, Sevilla, A Coruña, Alicante, San Sebastián, Mallorca, Santander o Murcia. «Los 'flex office' no son sólo para grandes ciudades. Allí donde hay tejido empresarial y desarrollo de negocio es necesario dotar a las empresas de los servicios que las hagan productivas y eficientes», indican. Sobre todo en un momento en el que las necesidades han cambiado por completo a raíz de la pandemia. Según un reciente informe de Knight Frank, igual que en los años 70 las impresoras o los ordenadores revolucionaron los espacios de trabajo, la salud y la seguridad han pasado a ser parte fundamental de las oficinas. «Los trabajadores deben sentir seguridad en sus puestos de trabajo, mientras que la empresa asume esa responsabilidad de que así sea, lo que da lugar a espacios que respalden a los empleados».

Es decir, aunque la presencialidad en el trabajo se llevará a cabo de manera flexible, los empresarios seguirán necesitando metros cuadrados para garantizar su seguridad. Y aquí, los espacios de 'coworking' tienen de nuevo mucho que aportar.