Desde la fragmentación de la propiedad a creencias religiosas

Esos fundamentos van desde el más conocido y citado, el de la fragmentación de la propiedad (hay demasiados dueños en los centros comerciales que dificultan un posible acuerdo) hasta alguno más anecdótico, pero que también tiene sus efectos, el de ciertas creencias religiosas. Porejemplo: cita Garzón que dentro de la fe hindú se sostiene que cuando se ha montado un grupo o cadena de negocios, el primero de ellos no se puede cerrar ni derribar, pues supondría que también los demás se 'caerían'.

El primero figura entre las claves que más dificultan cualquier proceso de renovación. De hecho, el autor cita esta característica, la de la propiedad excesivamente atomizada, entre las conclusiones globales del estudio, es decir, «la complejidad de la gestión de una rehabilitación integral de un centro comercial con una estructura de comunidad de propietarios bajo la Ley de Propiedad Horizontal». Tan solo se libran de este hándicap el Faro 2, que es de un solo propietario, y el Parque Europa, en manos de una sola empresa aunque en régimen de concesión administrativa.

«A más propietarios, más dificultad, especialmente en medidas como una reforma íntegra (con posible demolición), que necesita la aprobación de todos». En ese sentido, Garzón recuerda que «si bien para reformas generales en un centro comercial ya es suficiente con una mayoría de tres quintas partes, para reformas integrales que alteren el negocio de un propietario (por ejemplo, en reformas que exigen una demolición del edificio) sigue siendo necesaria la unanimidad de los propietarios».

Si a esa propiedad fragmentada, con muchos locales de dueños diferentes y algunos en manos ya de herederos, se le suma el hecho de que muchos están en paradero desconocido o el alto grado de morosidad existente (muchos arrastran deudas por el pago de la comunidad o de derramas), el cóctel de obstáculos se torna infranqueable.

Por eso, en otro apartado del informe, Antonio Garzón apuesta por dar incentivos a los propietarios y a posibles nuevos inversores de tal manera que les resulte atractivo superar sus diferencias y afrontar una rehabilitación del centro comercial.

Entre otros instrumentos normativos el estudio recuerda que existen los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad (PMM), una especie de «atajo a la complejidad normativa» que facilita la tramitación de una renovación, pero acto seguido Garzón advierte de que la nueva Ley de Cambio Climático «puede retrasar, dificultar o impedir proyectos urbanísticos de rehabilitación, ya tan solo por la necesidad previa de las aprobaciones de las estrategias medioambientales y sus correspondientes planes».

Es por eso que contempla como una «vía más franqueable» la tramitación de una modificación menor del planeamiento, que también «permitiría incrementos de edificabilidad, densidad o modificación de los usos del suelo».

Entre los seis motivos que, según el autor, echan para atrás a los propietarios a la hora de afrontar una reforma figura el hecho de que se quedarían sin ingresos durante muchos meses. Si la obra supone un derribo del centro comercial, las obras durarían al menos dos años. «Los perfiles predominantes en la mayoría de los negocios son el microempresario sin asalariados y la microempresa con 1-9 empleados, que muchas veces no tienen vías de subsistir los dos años de una reforma».

También dificultan una rehabilitación el alto grado de explotación por inquilinos (hay muchos propietarios de muy avanzada edad que no serían proclives a asumir una cuantiosa inversión), las trabas burocráticas, la desconfianza en la administración pública o la dependencia o exigencia de que la obra lleve aparejada una rehabilitación del entorno público.