Siete puntos en los que te tienes que fijar al alquilar una vivienda

Vamos un poco antes del contrato, al momento en que confirmamos nuestro interés por alquilar. No es lo aconsejable, pero si aceptamos dar una señal a modo de reserva o anticipo debemos pedir que quede constancia de ello por escrito indicando tanto la cantidad entregada como la obligación del propietario o la agencia de devolvérnosla si finalmente el contrato no llega a formalizarse.

No plasmar nuestro acuerdo con el propietario en un contrato escrito o firmar el que nos pongan delante sin estudiarlo bien son los mayores errores que podemos cometer. «La revisión debe hacerse con calma y si surgen dudas tendremos que consultar con algún asesor. Las cuestiones clave, más allá de la renta, en las que debemos fijarnos son las relativas a los gastos adicionales que pueda conllevar el alquiler y se deben pactar (como impuestos, comunidad o seguros asociados) así como el régimen de uso», explica Javier Rubio Gil, abogado especialista en arrendamientos de Centro de Asesoría y Estudios Sociales, refiriéndose, por ejemplo, a la posibilidad de que nos prohíban fumar o tener mascota. Ojo, porque pese a que casi todo es negociable, también hay limitaciones que atentan contra los derechos fundamentales, como las cláusulas 'antiniños'.

«Están aumentando los contratos fraudulentos en los que se predispone una duración corta a pesar de que el inquilino tiene intención de establecer su residencia permanente en la vivienda alquilada. Cuando esto suceda, se puede acudir a los tribunales para reclamar que se respete el mínimo, que desde 2019 es de cinco años si el casero es un particular y de siete si es una empresa», señala Rubio.

Esto no quiere decir que no pueda establecerse un alquiler por debajo de estos plazos, pero el inquilino tendrá derecho a prorrogarlo por períodos idénticos al firmado hasta alcanzar esos cinco o siete años. Un matiz, si la duración pactada fuera inferior a un año, «el contrato debe señalar la causa, como una estancia temporal por motivos laborales», aclara el experto.

«En un acuerdo entre particulares se puede pactar casi todo a la hora de decidir quién paga qué, pero hay algunos mínimos que corresponden al casero de forma obligatoria, como las obras de mantenimiento», señala Rubio. Esto quiere decir que, si así está reflejado en el contrato, el propietario puede hacernos pagar las cuotas ordinarias de la comunidad e incluso el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o la tasa de basura, pero no los gastos derivados de reparaciones que condicionen la habitabilidad. Por cierto, desde 2023 tampoco pueden trasladarnos la comisión de la inmobiliaria por intermediación y formalización del contrato.

Si, en cambio, tratamos con una empresa, Javier Rubio nos recuerda que además de la ley de la vivienda hay que tener en cuenta la general de defensa de los consumidores y usuarios que en estos casos convierte en abusivas cláusulas y prácticas como cargar al inquilino con un seguro de impago, trasladarle impuestos que corresponden a la propiedad o aumentar la renta dentro del plazo del alquiler mínimo.

«La fianza en contratos de vivienda es de un solo mes. No obstante, a menudo se indican 'garantías adicionales' para poder exigir al inquilino cantidades superiores, que en ningún caso pueden ser más de dos meses de renta», aclara Rubio. Por otra parte, también puede que, para tener todavía mayor tranquilidad, el propietario nos pida un aval bancario para hacer frente a un hipotético impago. Si es así, debe reflejarse en el contrato y pactarse entre las partes para buscar la proporcionalidad.

En caso de que pactemos que no se actualice la renta o hayamos obviado el tema en el contrato, el importe del alquiler no podrá modificarse mientras el acuerdo esté en vigor a no ser que ambas partes redacten un anexo. Si, por el contrario, hay una cláusula de actualización se seguirá lo señado en ella, aunque con matices. El primero, la subida no podrá superar el IPC. El segundo, para alquileres firmados a partir del 25 de mayo de 2023 durante 2025 sólo es aplicable el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) del INE.

Por último, es aconsejable dejar constancia del estado en que se encuentra la vivienda. Estamos obligados a dejarla en las mismas condiciones en que la encontramos por lo que si vemos que hay algún desperfecto o avería conviene detallárselo por escrito al propietario (por mail vale) aportando las fotos que nos parezcan relevantes.