Seguros de impago de alquiler: ¿realmente compensan?

Esto último no ha restado preocupación a unos propietarios particulares que sienten jugársela cada vez que abren las puertas de su hogar a terceros. En este contexto, muchos se interesan por los llamados seguros de impago de alquiler, cuyas contrataciones no han dejado de crecer durante la última década. ¿Pero realmente merecen la pena?

La gran promesa de estos seguros radica en el pago de entre 6 y 12 mensualidades (puede que algunas más, según la póliza) cuando el inquilino desatienda sus obligaciones. Cubren además los trámites jurídicos inherentes al proceso de desahucio y la reclamación de deudas; todo ello por una prima que oscila entre el 3 y el 5% de la renta anual: entre 324 y 540 euros al año para un alquiler de 900 euros mensuales.

El desembolso resulta nimio en comparación con la tranquilidad de saber que cobraremos las mensualidades a como dé lugar, pero los expertos del sector inmobiliario alertan de múltiples letras pequeñas. Lo más probable es que el proceso judicial se alargue más allá del número de rentas que percibiremos de las aseguradoras; y las supuestas indemnizaciones por actos vandálicos que éstas ofrecen a menudo están supeditadas a sentencias firmes.

También debemos atender a posibles periodos de carencia, por los que si un inquilino deja de pagarnos en los primeros dos o tres meses, no tendremos derecho a reclamar. Igualmente puede que los pagos se estipulen, por cláusula, bastantes meses después del primer impago, lo que dejará un importante descubierto a quienes tengan en el alquiler un complemento salarial.

Para muchos propietarios, contratar un seguro de impago no obedece tanto a la cobertura frente a posibles deudas como a la paz mental que otorgan los análisis de solvencia incluidos. Y es que antes de formalizar una póliza, el casero debe enviar a la compañía las últimas nóminas, declaración de la renta y contrato en vigor del potencial inquilino; documentación con la que se realiza un estudio exhaustivo para determinar si éste se encuentra en alguna base de datos de morosos y la probabilidad de que pueda hacer frente a las rentas sin imprevistos.

Una vez otorgado el visto bueno por parte de la aseguradora, la firma del contrato de alquiler se antoja bastante menos arriesgada. En este sentido, los seguros por impago suponen también una herramienta de selección independiente a cualquier inmobiliaria (propensas cada vez más a repercutir cargos abusivos a los inquilinos).

Hasta la popularización de los seguros por impago de alquiler, algunos caseros confiaban en la petición de avales bancarios o depósitos cada vez más altos para cubrirse las espaldas, algo que en ocasiones terminaba procurando el efecto contrario. Así lo descubrió Luisa C., una almeriense de 45 años: «Mi primera inquilina adelantó cuatro meses de renta y dejó de pagar justo al quinto mes. El proceso de desahucio se prolongó cerca de dos años y aún hoy sigue debiéndome dinero. La verdad es que pensé en no volver a alquilar jamás, pero entonces me hablaron de los seguros de impago y decidí darles una oportunidad. Por el momento no he tenido que utilizarlo (no puedo valorar si sirve de algo o todo son promesas vacías), pero si te pones a echar cuentas, invertí muchísimo más en el proceso judicial de lo que pide una aseguradora al año».

A la postre, tal y como explican las principales asociaciones de consumidores, que un seguro de alquiler salga a cuenta depende bastante del contexto del propietario. Particulares como Luisa lo consideran una tabla de salvación «para hacer frente a las cuotas de la hipoteca» que mantiene el inmueble, pero también puede darse el caso de hogares con rentas muy bajas en las que contratar un seguro suponga un desembolso desproporcionado (especialmente si se encuentran en ciudades faltas de vivienda, donde la demanda es tan alta que encontrar nuevos inquilinos cuesta pocas horas).

Quienes busquen piso para alquilar, por su parte, también deben saber que los caseros no pueden repercutirles el pago de estos seguros «por beneficiar de forma exclusiva al arrendador», según dictó un juzgado de Parla (Comunidad de Madrid) en octubre de 2024. La sentencia, referida como precedente por el Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES), anuló la cláusula de un contrato de alquiler que obligaba al inquilino a pagar 10,55 euros mensuales para hacer frente a la mentada póliza.