¿Puedo negarme a presidir la comunidad?... Y otras dudas sobre conflictos vecinales

«En las comunidades de propietarios hay dos textos que, de respetarse, deberían garantizar una convivencia armoniosa: la Ley de Propiedad Horizontal, que nos viene dada a todos los ciudadanos por el Estado; y los estatutos particulares de cada finca, que suele definir originalmente el promotor de las viviendas, pero que se pueden cambiar si los propietarios acuerdan modificaciones por unanimidad o mediante mayorías», adelantan en la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). Pero una cosa es la teoría y otra muy distinta la realidad. Resolvemos las dudas más frecuentes.

Pocos cargos generan un rechazo tan unánime como este. «Los estatutos suelen recoger la manera en la que se elige al presidente de la comunidad, normalmente por sorteo o por turno. En principio, no podemos negarnos salvo que nuestras circunstancias personales nos dificulten ejercer el cargo (enfermedad, vivir en otra ciudad...). Si nos toca y no queremos aceptar esa responsabilidad, tendremos que presentar un escrito razonado a la junta. Y si no lo aprueba, solo nos queda la vía judicial», precisan en la OCU.

Aunque no suele ser plato de gusto para nadie, en la práctica «el cargo de presidente es cada vez más testimonial porque la mayoría de las comunidades ya delegan su representación a administradores profesionales para no complicarse la vida con los trámites administrativos ni con los propios vecinos», reconocen en el Consejo General de Administradores de Fincas de España (CGCAFE). «La actividad que genera hoy en día una comunidad es abrumadora, sobre todo para una persona que no tiene conocimientos en la materia. Hay obligaciones de mantenimiento, técnicas, fiscales, económicas, laborales... y hasta de protección de datos», añaden los profesionales.

Sí. El vendedor está obligado a entregar al nuevo propietario un certificado en el que queden reflejadas todas las deudas que tenga con la comunidad –en caso de que las haya– y el comprador también está en su derecho de exigirlo, «porque si quedase alguna deuda pendiente, el nuevo propietario tendría que asumir el pago de todas las deudas acumuladas no solo en el año en curso sino también en los tres anteriores. En Cataluña, cuatro».

Además de conocer el dinero que debe el vendedor a la comunidad, también es interesante conocer los gastos ordinarios de cada comunidad, «porque varían enormemente de unas a otras: se mueven en un rango de entre 20 y 400 euros al mes», informan en la OCU.

Un propietario puede pedir que se estudie e incluso que se someta a votación en una junta cualquier tema que considere de interés común. «Lo que no puede hacer es convocar una junta si no cuenta con el respaldo de al menos el 25% de los vecinos o un número de propietarios que sumen el 25% de las cuotas de participación», puntualizan los expertos en administración de fincas.

Al margen de los puntos del orden del día, cada comunidad de vecinos «debe celebrar una reunión al año como mínimo en la que se aprueben las cuentas, los presupuestos y la renovación de los cargos. En general, la convocatoria tiene que hacerse con al menos seis días de antelación y el propietario también tiene derecho a conocer el orden del día y a recibir el acta que recoge los acuerdos adoptados para poder impugnarlos en caso de que algún vecino considere que se ha producido irregularidades», amplían en la OCU.

Dentro de su piso o local, cualquier vecino puede realizar las obras que considere oportunas siempre que «no perjudique los derechos de otro propietario ni altere la seguridad del edificio, ni su estructura general o su aspecto exterior. En otras palabras, no se pueden modificar elementos comunes (bajantes, muros de carga, pilares...), ni tampoco cerrar una terraza sin permiso, puesto que se trata de un elemento común y además se modificaría el exterior del edificio».

En algunos casos, un vecino también estaría autorizado a exigir obras con cargo a la comunidad como, por ejemplo, mejoras de accesibilidad cuando ese propietario tiene una discapacidad o es mayor de 70 años. «Si ese propietario no logra la aprobación de la mitad más uno de los vecinos, la comunidad deberá acometer y pagar igualmente la obras siempre que el gasto por vivienda no exceda la suma de doce cuotas de la comunidad».

«Dedicar un piso al alquiler vacacional es cada vez más complicado porque se tienen que cumplir muchos requisitos. Algunas comunidades de propietarios directamente los han prohibido. Además, desde el próximo 1 de julio será obligatorio inscribirse en el nuevo registro estatal de alquileres de uso temporal».