Detalles que no se te pueden pasar al pagar la fianza para comprar un piso

Se trata de un acuerdo privado –no requiere escritura pública– por el que comprador y vendedor se comprometen a traspasarse una propiedad y pactan las consecuencias que tendría su incumplimiento. Aunque, ojo, sólo es un precontrato, una promesa. «Cuando firmas las arras no pasas a ser propietario de nada. Ni de una parte. Únicamente estás acordando las condiciones de una venta futura que puede llegar a término o no», matiza Álvaro Rizo Sola, especialista en Derecho Civil del despacho Abogado ARS.

Como decimos, al firmar ambas partes se comprometen a algo. El comprador queda obligado a pagar en una fecha determinada el precio pactado mientras el vendedor asume que ya no puede ni cambiar esa cifra ni ofrecer ese inmueble a ningún otro posible interesado. Pero la fórmula da para más; también permite establecer algunas condiciones que después nos evitarán un disgusto.

«No hay un contrato estándar y eso puede ser una gran ventaja por su flexibilidad, pero también un peligro si no sabemos o no tenemos la precaución de fijar en él adecuadamente determinadas circunstancias», advierte el experto. Es decir, que podemos hilar tan fino como queramos siempre que resulte inequívoco a qué se compromete cada uno, para que en caso de incumplimiento no quepan diferentes interpretaciones.

¿Y qué es lo que imprescindible? Lo fundamental es establecer las cantidades –precio total y parte que se adelanta– y que llegado el día de la firma de la compra la vivienda estará «en condiciones». «No sólo hablamos de sus características y estado; también que se hallará a plena disposición –que nadie resida en ella– y libre de cargas, incluidos gastos de comunidad», señala el experto. Hay que ponerlo así, detalladamente, para que luego la Justicia, «tan rica en matices», no nos diga que pudimos haber comprobado por nuestra cuenta si había o no deudas y que su existencia no está contemplada en la redacción del acuerdo como motivo de incumplimiento o que sí, que hay un inquilino, pero no consta en ningún sitio que no pudiera haberlo.

Otros dos básicos son, por una parte, que el comprador señale que el contrato solamente será válido si consigue financiación –por si no logra la hipoteca– y, por otra, que el vendedor fije una fecha para formalizar la adquisición, lo que le permitirá asegurarse de que, si pasado ese día no se ha cerrado el traspaso de la propiedad, puede volver a poner el inmueble en el mercado con toda tranquilidad. Lo habitual, por cierto, es un plazo aproximado de tres meses, aunque podemos poner el que queramos y, si hiciera falta, incluso pactar una prórroga. «Hay que pensar qué trámites debe hacer cada parte. Una tendrá que negociar el préstamo y la otra quizá deba cancelar una hipoteca ya pagada pero todavía inscrita en el Registro de la Propiedad, y si hay más de un propietario –ocurre con muchas herencias–, hay que buscar una fecha buena para citarlos a todos en la notaría o conseguir poderes para representar legalmente a los que no puedan acudir», explica.

Además, el contrato de arras incluso nos permite adelantarnos a imprevistos. ¿Qué ocurre si la comunidad aprueba en esos tres meses una derrama muy elevada que se alargará más allá de la formalización de la venta? «Si pido las últimas actas y veo que ya hay una pendiente, debo pactar quién se hará cargo, pero también cabe la posibilidad de establecer qué hacer en caso de que llegue alguna que no estuviera prevista», explica Rizo Sola. De este modo, podemos pactar que la pague íntegramente el vendedor, acordar que cada cual se haga cargo de lo que le toque en función de la fecha del cambio de propiedad o incluso establecer qué justifica la ruptura del acuerdo. Lo que queramos, pero que quede claro. «Cualquier reclamación va a depender de si el motivo del incumplimiento está expuesto en las arras», insiste el letrado.

Otras dos precauciones importantes son asegurarnos –con una nota simple del Registro– de que quien firma las arras tiene potestad para hacerlo –que no sea, por ejemplo, solo uno de los hermanos propietarios– y que figuren los domicilios de ambas partes, a qué lugar debemos enviar cualquier comunicación relevante. «En el caso del vendedor puede ser el piso a la venta; lo fundamental es que quede constancia de que esa es la dirección que nos dio para remitirle un burofax si hiciera falta, por lo que si parara algo no podrá decir que no se le localizó o informó», señala el abogado.

Por otra parte, también es importante que en la redacción se especifique ante qué tipo de arras estamos porque de eso van a depender las consecuencias del incumplimiento. Si son confirmatorias, podremos exigir el cumplimiento o el pago de una indemnización por daños y perjuicios (si los probamos). Si, en cambio, son penitenciales (o penales) ambas partes podrán romper el cuerdo asumiendo un 'castigo': si quien rompe el acuerdo es el comprador, perderá la fianza adelantada y si es el vendedor, deberá abonar el doble de ese importe.

Además, estas últimas tienen la naturaleza de una cláusula penal: la parte perjudicada puede, en principio, exigir el cumplimiento del contrato o la pena establecida, y si se pacta expresamente, podrían incluso sumarse ambas o fijar una pena que supere el doble del adelanto. «Si no pone nada, lo normal es que se entienda que son arras confirmatorias, así que si queremos tener la posibilidad de desistir, tendremos que especificar que son penitenciales», aclara Rizo Sola.