La RIC indirecta y la Deuda Pública son la clave para solucionar el problema de la vivienda

Es esencial, en primer lugar, aclarar el mapa actual de la vivienda en Canarias. Existen cuatro categorías de viviendas, en función de su alquiler, y cuya construcción o adquisición puede incentivarse a través de la RIC: (i) viviendas protegidas de alquiler social (VPAS), (ii) viviendas protegidas de alquiler asequible (VPAA), (iii) viviendas incentivadas de alquiler asequible (VIAA) y (iv) viviendas de alquiler libre (VAL). La distinción entre las protegidas no reside en su titularidad pública o privada, sino en los ingresos máximos de las unidades familiares destinatarias: hasta 1.750 euros al mes en el caso de la VPAS, y hasta 3.500 euros para la VPAA. Por el contrario, ni la VIAA ni la VAL presentan límites de renta para sus inquilinos, siendo ambas necesariamente de titularidad privada. Estas viviendas, a excepción de la VAL, tienen limitaciones de superficie (como mínimo, 40 m2 en vivienda protegida para tres ocupantes como máximo y 60 m2 en la VIAA), temporalidad (permanente si se trata de viviendas de promoción pública, 30 años para las viviendas de promoción privada y 10 años en la VIAA tras los cuales pasarán a ser viviendas libres) y renta máxima (en una vivienda de 60 m2: Gran Canaria y Tenerife, VPAS 285,79 €/m, VPAA 476,32 €/mes y VIAA 571,58 €/mes; resto de las Islas, VPAS 320,08 €/m, VPAA 533,47 €/mes y VIAA 640,17 €/mes).

En este contexto, en la necesidad de movilizar el mayor volumen de recursos posibles hasta solucionar el problema de la vivienda, la proyectada reforma se quiere apoyar en el incentivo fiscal más potente del actual REF, la RIC, se estima que en la actualidad hay alrededor de 2.000 millones de euros de beneficios empresariales pendientes de invertir por parte de los contribuyentes de las islas. Por esta razón, presta especial atención a la canalización eficiente del ahorro generado por la RIC de aquellos contribuyentes que dotan la RIC pero que carecen de proyectos de inversión en su propia actividad empresarial hacia proyectos de viviendas destinadas al alquiler de especial envergadura que requieren de financiación. Quizás sea por esta razón, dado el éxito que tradicionalmente ha tenido la fórmula de materialización mediante la suscripción de deuda pública (recordar que emisión de noviembre pasado fue de 250 millones de euros) y en los últimos años la materialización de la RIC a través de instrumentos financieros emitidos por entidades financieras (entre otras, las sociedades y fondos de capital-riesgo), la que coloquialmente se denomina materialización doblemente indirecta, por la seguridad jurídica que aporta la previa supervisión del Gobierno de Canarias y el Informe Vinculante de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, además de la propia supervisión de las entidades financieras con el fin de proteger a los inversores por los organismos públicos, que va más allá de la norma del REF, han sido modificados el apartado 1 y los números 3º y 5º de la letra D del apartado 4 del artículo 27: (i) permitiendo a las entidades financieras materializar la RIC en la suscripción de instrumentos financieros; (ii) posibilitando a la Comunidad Autónoma de Canarias, sus Cabildos y Ayuntamientos, a emitir deuda pública válida para la materialización de 50% de las dotaciones a la RIC destinada a financiar la promoción de viviendas protegidas destinadas al arrendamiento (VPAS y VPAA); y (iii) dejando de limitar que el destino de los instrumentos financiero como vía de materialización sean únicamente proyectos privados, al admitir que puedan ser también proyectos de colaboración público-privada, es decir, que sin dejar de ser privados puedan contar con financiación parcial pública. Se introduce, además, una mejora importante, se permite también la materialización de la RIC indirectamente a través de otra sociedad, mediante la suscripción de sus acciones o participaciones como consecuencia de su constitución o ampliación de capital cuando dicha sociedad realice inversiones en VIAA y VAL excluyendo el valor correspondiente al suelo, edificado o no (en la realización de inversiones en VPAS y VPAA ya se podía desde la modificación del REF producida a finales de 2006, incluido en su caso el valor correspondiente al suelo).

No obstante, como ha manifestado el director de la cátedra del REF de la ULPGC, Salvador Miranda Calderín, «los requisitos por los que se rige esta novedosa alternativa no son pocos ni fáciles de cumplir». Por citar dos de ellos que ya se exigían al promotor de viviendas protegidas que materializaba la RIC, el primero es que el alquiler de dichas viviendas debe tener la consideración fiscal de actividad económica, para lo cual deben concurrir dos requisitos: (i) la contratación de un empleado a jornada completa para su gestión, y (ii) otro esencial que se ha mantenido durante muchos años por la DGT y los Tribunales, que es la existencia de suficiente carga de trabajo que justifique la contratación de un empleado a jornada completa. El segundo, quizás en el objetivo de que se alquilen las viviendas al menor precio posible, consiste en no computar dentro del plazo fiscal mínimo de los cinco años en arrendamiento que debe permanecer la vivienda el tiempo en el que hayan estado desocupadas, sino lo que es peor aún, entenderlo incumplido cuando está desocupado más de seis meses, bien desde que se adquirió y estaba en condiciones de habitabilidad o bien una vez que se inició el arrendamiento.

Desde una óptica constructiva, resulta clave reforzar la seguridad jurídica en la aplicación de un incentivo fiscal tan relevante como la materialización indirecta de la RIC —ya sea a través de la suscripción de acciones o participaciones en sociedades mercantiles, o mediante instrumentos financieros emitidos por entidades financieras— dentro del sector de la vivienda en alquiler.

En este sentido, sería recomendable aclarar, en primer lugar, como ya se hizo en 2022 respecto a la deducción por la financiación de producciones cinematográficas y espectáculos en vivo, que la financiación pueda otorgarse en cualquier momento de la ejecución del proyecto, con carácter previo o posterior al momento en el que la empresa beneficiaria de la financiación realice las inversiones. Asimismo, convendría confirmar que el plazo de permanencia de estos instrumentos financieros, como ocurre con la deuda pública, sea de cinco años a partir de la puesta en funcionamiento del proyecto. Todo ello con independencia de que el período de permanencia del elemento adquirido y financiado por los citados valores por la empresa que adquirió dichas viviendas esté sujeto a un plazo de permanencia superior por el tiempo que hubieran estado desocupadas. En caso de incumplimiento de dicho plazo por parte de la entidad que recibió la financiación, la responsabilidad recaería sobre el suscriptor de los valores.

Con este nuevo marco, Canarias dispone de un instrumento fiscal potente, jurídicamente reforzado y socialmente útil. El éxito de esta política dependerá ahora de que los empresarios confíen en el sistema y canalicen sus dotaciones a proyectos que, además de rentabilidad, generen impacto real en el territorio.