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Interior de un inmueble en régimen de alquiler para turistas. C7
Reflexiones sobre el recorrido de la vivienda vacacional

Reflexiones sobre el recorrido de la vivienda vacacional

Nos merecemos una revisión del anteproyecto que crea y no que vilipendie la vivienda vacacional

Fernando del Castillo y Benítez de Lugo

Presidente del Centro de Iniciativas y Turismo de Gran Canaria

Sábado, 4 de mayo 2024, 09:31

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Como ya argumenté en mi anterior artículo de hace pocas semanas, resulta difícil de creer que se pueda imponer de sopetón un cambio de modelo turístico tal como se reivindicó en las pasadas manifestaciones. Afortunadamente, el turismo es una ciencia en continuo proceso evolutivo. Más útil es apostar internamente por una mejora gradual en la competitividad de nuestro destino mediante propuestas de excelente planificación e inversión empresarial con todo el apoyo público necesario. Con ello conseguiríamos rehabilitar, actualizar y diversificar nuestra oferta de infraestructuras turísticas públicas y privadas, ir creciendo sosteniblemente de forma ordenada para continuar adaptándonos a las necesidades de nuestras demandas, que son fiel reflejo de las pasadas y nuevas tendencias en las sociedades emisoras de nuestro turismo. En definitiva, hacer que las vacaciones de los visitantes cubran sus expectativas, teniendo experiencias memorables y deseos satisfechos que les animen a repetir. Esta es la forma de lograr la excelencia y hacer perdurar nuestra ventaja competitiva. Creo que una gran parte de este objetivo se ha conseguido en Canarias con el esfuerzo enorme de agentes públicos y privados que durante tantos años han remado juntos en la misma dirección. Nuestros resultados de éxito lo avalan. Todos los que vivimos en un destino turístico como Canarias debemos coincidir en este deseo común de apoyar al turismo y disfrutar, conviviendo con los que nos eligen para pasar sus vacaciones.

Uno de estos cambios endógenos que van surgiendo en esta industria verde lo propicia la nueva demanda sobrevenida de viviendas de hospedaje turístico en ciudades. Lo que los expertos llaman el turista inmersivo, resultado de las nuevas tendencias de cohabitación entre turistas y residentes. En Canarias, el crecimiento de esta demanda ha sido muy relevante. La valoración desde una perspectiva global es positiva en dos vertientes: una, porque nace una demanda creciente que es bienvenida en todo el planeta creando riqueza y la oportunidad de repartir la plusvalía turística a pequeños propietarios y una segunda, porque se incorporan a la oferta turística nuevos alojamientos de pisos destinados a residencia permanente con nulo impacto urbanístico y medioambiental. Un fenómeno nada despreciable que proporciona a los propietarios de estos inmuebles, gracias a los avances de la digitalización, la posibilidad de ejercer una actividad turística de hospedaje vacacional sin apenas intermediarios y a cambio de una mayor rentabilidad.

Pero todo no es camino de rosas, a medida que se va desarrollando esta demanda galopante, surgen agravios en las comunidades de propietarios, se tensionan algunos barrios al desvincular muchos pisos para el mercado de los alquileres residenciales, se amplía la vivienda vacacional a zonas turísticas y por tanto se recrudece la relación con los propietarios de otros productos turísticos convencionales quienes reivindican la unidad de explotación y denuncian un trato desfavorable respecto a la laxa normativa aplicable a la vivienda vacacional. El crecimiento de las otras modalidades turísticas se somete a tediosos trámites burocráticos del planeamiento y en ocasiones al albur de moratorias mal planteadas que bloquean su desarrollo sostenible, innovación y mejora de su competitividad frente a otros destinos donde dicho crecimiento natural no se coarta. Moratorias que terminan dañando al erario público con pingües indemnizaciones por incumplir derechos urbanísticos consolidados.

Es precisamente esta coyuntura de desregulación la que ha catapultado la oferta de la vivienda vacacional, sobre todo en zonas turísticas, aunque no conviene que se sepa que la mayoría de las altas de viviendas vacacionales en dichas zonas suponen bajas de los convencionales apartamentos turísticos como oferta extrahotelera. De ahí viene la pérdida de 50.000 camas turísticas alojativas en toda Canarias.

Todos estos agravios hacen que la situación se caldee y algunos oportunistas se aprovechan para achacar a la vivienda vacacional y al turismo en general muchas deficiencias derivadas de una falta de planificación eficaz para anticiparse a los problemas que por infinidad de circunstancias nos toca ahora afrontar.

Se demoniza y acusa al turismo como chivo expiatorio causante de todos los males, pero la realidad es que ni los turistas que invitamos a venir, ni la propia industria turística, al menos en Gran Canaria, poco tiene que ver con estos desequilibrios, ya que el crecimiento global de la misma no ha logrado superar cifras de hace bastantes años.

Aún reconociendo todos los beneficios reportados por esta nueva demanda de hospedaje vacacional, no podemos negar que esta coyuntura descontrolada en crecimiento requiere de una cierta ordenación que garantice paliar gran parte de esos agravios ocasionados y sobre todo apoyar un crecimiento sostenible de esta modalidad de alojamiento, al menos para lo que fue concebida. Estamos de acuerdo en implementar una revisión legislativa mediante la formula que proporcione mayor seguridad jurídica al alquiler vacacional.

La legislación actual amparada por un escueto decreto de 2005 que solo define una normativa para la explotación, no se somete a la regulación del planeamiento municipal. Esta lacónica redacción propicia ineludiblemente la intervención de la administración y los tribunales para concretar su uso como turístico y ampliar su ámbito pero sin exigir su sometimiento a ningún control urbanístico.

En las zonas turísticas dos factores disparan el rápido crecimiento de esta modalidad de hospedaje: uno es el descontento de los dueños de apartamentos con la escasa rentabilidad que reciben del operador turístico en un obligado régimen de unidad de explotación y el otro, como consecuencia del anterior, se busca una alternativa de rentabilidad convirtiendo sus apartamentos en viviendas vacacionales trás haber residencializado el uso de sus inmuebles turísticos, en muchos casos incluso sin haberlo conseguido.

Resulta a bote pronto incongruente que se produzcan estos deseos de cambio en unas modalidades de productos turísticos que en suelo turístico resultan prácticamente iguales. ¿Quién puede apreciar arquitectónicamente la diferencia entre una vivienda vacacional y un apartamento turístico ?. Nadie, con la excepción de las viviendas aisladas en modalidad de vacacional (mucho más escasas) y que tampoco se distinguen arquitectónicamente del siguiente producto extrahotelero convencional que es la villa.

Con lo cual podemos concluir que en zonas turísticas, donde inicialmente se descartaba la explotación de este producto de vivienda vacacional, resultó ser por los motivos esgrimidos el lugar donde más se ha recurrido a esta modalidad, a pesar que su tipología arquitectónica coincide con los apartamentos turísticos y las villas. Difícil de creer, pero entonces, ¿qué razonamientos habrían detrás de una decisión tan incoherente? ¿Por qué no continuar operando estos inmuebles como lo que han sido siempre por su titulación: apartamentos turísticos en zonas turísticas territoriales o incluso en parcelas turísticas?

La razón que lo justifica se encuentra meramente en la disparidad de la normativa aplicable a ambas modalidades, una muy exigente para los apartamentos turísticos con estrictos y tediosos requisitos de obtención de licencia previas, engorrosos trámites urbanísticos, apertura de explotación por actividades clasificadas; frente a otra laxa para la vivienda vacacional, ágil en su tramitación y puesta en explotación mediante declaraciones responsables.

¿Por qué no intentar homogeneizar la normativa de dos productos que se consideran iguales en tipología, al menos en suelo turístico? Facilitemos el tránsito o más bien el retorno de la vivienda vacacional (no justificada inicialmente para zonas turísticas) a un modelo de apartamento turístico más amplio de concepto.

Respetando el uso turístico del suelo, ¿no son las comunidades de propietarios en zonas turísticas las que deben decidir el régimen de explotación y definir el mix de productos turísticos en sus complejos? ¿No hay un camino ya preestablecido para los que se puedan o quieran residencializarse?

Me refiero, hacia un uso residencial permanente o en régimen de alquileres a largo plazo. Lo ideal es que en zona turística prevalezcan los productos turísticos convencionales, actualizados a los tiempos que corren con las nuevas modalidades de comercialización adaptadas a todas las oportunidades de digitalización posible.

¿Cabría un apartamento turístico con modalidad de comercialización más amplia? Habría que consultar con expertos la posibilidad de maximizar las rentabilidades de complejos turísticos o del conjunto de sus comuneros a través de unidades de explotación totales o parciales más dinámicas en comercialización, pero muy rigurosas en el mantenimiento de la calidad de los servicios e instalaciones comunes. En definitiva, unidades de explotación más flexibles e imaginativas, abriendo la posibilidad a tratos más amplios entre los comuneros.

¿Podría este anteproyecto de ley facilitar la homogeneización en zonas turísticas de una normativa equilibrada, apostando por una modalidad alojativa extrahotelara de apartamento, bungaló, adosado o pareado en el que se pueda encuadrar también las singularidades en la explotación de la vivienda vacacional, lo único que los hace diferentes? En este tránsito de retorno de usos, desaparecerían la totalidad de las viviendas vacacionales de uso turístico en todas las zonas turísticas, excepto las que puedan autorizar las comunidades de complejos residencializados que perfectamente podrían convivir. ¿Por qué frenar el uso de viviendas vacacionales en complejos residencializados en zona turística?

Volviendo a la problemática de las ciudades, está claro que todas las quejas no pueden ser imputables a la vivienda vacacional. Parte de ellas se derivan de la cantidad de viviendas vacías sin alquilar (sus razones tendrán) o la falta de disponibilidad de viviendas sociales por la mala planificación y falta de incentivos para su desarrollo por parte de las administraciones públicas. La nueva Ley de Vivienda contribuye a equilibrar muchas de estas deficiencias.

Desde este Centro de Iniciativas y Turismo de GC nos hemos posicionado en contra de las pasadas manifestaciones masivas porque dañan nuestra imagen de destino y culpan sin querer al turista de unos déficits dotacionales responsabilidad de otros agentes. Pero a pesar de todo, empatizamos con las demandas de estos conciudadanos, ya que les ampara un derecho constitucional a una vivienda digna pero también se requieren unas administraciones capaces de solucionar con determinación y eficacia estos déficits, poniendo las ideas y los recursos suficientes para facilitar este bienestar.

No olvidemos igualmente el impacto estructural que supone el ingente aumento poblacional experimentando por nuestra Comunidad Autónoma en los últimos años comparado al nulo de otras regiones y que también ha contribuido a exacerbar estos desequilibrios.

Seamos claros y coherentes, nadie debe interpretar que esta revisión de normativa aplicable al hospedaje turístico vacacional supone una revisión de nuestro modelo turístico. No debemos caer en el simplismo del deber de limitar nuestro turismo. ¿Por qué razón? Como dice nuestro actual presidente de la FEHT, Gran Canaria sería en todo caso uno de ocho límites, pero de cualquier forma 'limitar' y achacar al turismo el mal de todos los problemas es cuando menos desacertado. Ya se ha comprobado, aprendamos de nuestro errores.

Por supuesto que es valiente y necesario revisar la normativa de la vivienda vacacional. Introducir un orden y una planificación por municipios según sus singularidades pero exigiendo que respondan ágilmente con una normativa clara y que favorezca el desarrollo sostenible de la vivienda vacacional. No estaría bien planteado un anteproyecto que dinamita una actividad imponiendo trabas que auguran su muerte lenta, más bien predestinándola a desaparecer. Tenemos tiempo para cambiar el chip. Proponer desde hoy que los municipios empiecen a trabajar con herramientas de planeamiento más ágiles en tramitación, jurídicamente avaladas y quizás mediante trámite de aprobación de ordenanzas, fórmula que posteriormente podrá ser refrendada por la futura ley un vez aprobada. No se debe parar el crecimiento sostenible sine die con filtros burocráticos.

No vale parar por parar hasta que se apruebe la planificación municipal, más bien lo contrario, parar a posteriori de la aprobación y solo en aquellos casos que la planificación así lo determine. Esto reduciría la ansiedad de muchos solicitantes a precipitarse evitando el miedo de ser anulados por la ley. Me recuerda a la época de cuando muchos solicitaron licencias de proyectos mediocres y mal planificados para evadir la llegada de las moratorias turísticas. Un dislate.

Necesitamos encarar los retos que supone este anteproyecto de ley con un perfil prudente pero realista y pragmático, mediante el cual se puedan implementar unas acciones factibles y que estén avaladas por una estrategia turística bien pergeñada bajo el irrenunciable objetivo de no frenar una actividad económica que tanto beneficio está reportando a nuestra sociedad.

Actitudes catastrofistas mal fundadas contribuyen a diseñar una ley mediocre, regresiva en contra del progreso y la actividad económica, una ley temerosa llena de amenazas de frenar y paralizar todo, con un articulado enrevesado que disminuye la seguridad jurídica, desincentiva la inversión y las ilusiones de crecer de muchos emprendedores. Apelamos a que nuestros dirigentes recapaciten para sopesar un cambio de visión sobre cómo abordar los retos ilusionantes de este anteproyecto de ley.

Solucionar el problema de la vivienda vacacional en el sector turístico requiere propuestas imaginativas, jurídicamente avaladas. No es difícil tarea si se desbroza una vía rápida para transitar hacia un uso turístico que contemple un modelo de explotación mas colaborativo de gestión empresarial. Es esencial distinguir la casuística de la vivienda vacacional en las zonas turísticas vs ciudades o pueblos de residencia permanente.

La economía de Canarias, con tantos retos y deficiencias, no resiste leyes que bajo la excusa de sostenibilidad o un falaz cambio integral de modelo para todo nuestro sector turístico, solo sirven para bloquear el crecimiento sano de una actividad económica potente. No nos dejemos manipular por falsas conclusiones.

El auge de la vivienda vacacional en el sector turístico se ha desinflado con la pérdida de muchos apartamentos turísticos. Con igual diagnóstico, una gran parte de la actividad turística vacacional que se genera en las ciudades de residencia permanente también merma la facturación turística en las zonas turísticas, con lo cual la conclusión más realista, avalada con cifras por todos conocidas, es que el crecimiento global del conjunto de nuestra actividad dista mucho del conseguido por el producto de hospedaje vacacional, cumpliéndose con creces los criterios de sostenibilidad deseados por todos. Solo basta para justificar lo anterior constatar el poco o nulo crecimiento turístico experimentado por nuestra querida Isla durante tantos años.

Nos merecemos una revisión del anteproyecto que crea y no que vilipendie la vivienda vacacional, una actividad económica crucial para las Islas.

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