El euríbor y la dureza bancaria cierran la puerta de acceso a la vivienda

«Ni tienen capacidad para pagar la entrada, ni un trabajo estable para hacer frente a la hipoteca», indican los analistas de CaixaBank en un reciente informe. «El alquiler, muchas veces compartido por los altos precios, o seguir con la familia, son las únicas alternativas», insisten.

Los datos hablan por sí solos. Desde 2012, al calor de la subida de los precios, las familias que viven de alquiler han pasado del 14,5% al 18,1%. Las casas en propiedad, en cambio, bajan del 79,2% al 75,9%, según el INE.

El cóctel ha sido explosivo: demanda disparada para una oferta cada vez menor;salarios estancados frente al incremento de los precios; y propietarios que cada vez exigen más requisitos ante la perspectiva de una ley de vivienda que topará las subidas en las zonas de mayor tensión, como Madrid, Málaga, Cataluña, Baleares o País Vasco.

«El problema del acceso a la vivienda no se reduce solo a los grandes centros urbanos, sino también en las zonas rurales», añade la socióloga Irene Lebrusán. Apunta al mercado del arrendamiento, donde los precios se han disparado a máximos tras subir un 8,9% en abril, con 22 capitales en las que alquilar es más caro que nunca.

A la subida de precios se suman unas condiciones cada vez más estrictas por parte de los caseros. «Se nos acaba el contrato y nos suben el precio. Hemos ido a ver seis casas en los últimos dos meses, todas en línea con lo que pagamos ahora, pero nos piden condiciones imposibles».

Este es el caso de Elisa M. G., que actualmente paga 950 euros por su piso en un barrio de la zona norte de Madrid. Cuentan con dos nóminas –la suya y la de su pareja– que suman unos 2.400 euros. «Ahora nos piden como mínimo un salario de 3.000 para optar al alquiler, pero para pisos más pequeños y en peor estado que en el que vivimos ahora», indican.

Su periplo por las inmobiliarias deja otras situaciones insólitas que se repiten a lo largo del territorio. Desde la exigencia de contratos fijos a avales, pasando por la vida laboral o cartas de recomendación de los anteriores caseros, que han convertido el acceso al alquiler en un auténtico casting que solo los perfiles más elevados consiguen superar. La mayoría termina tirando la toalla y opta por probar en el mundo de la compra. Pero, ahí, el jarro de agua fría es mayor.

A pesar de que las operaciones de compraventa cerraron 2022 su mejor año desde la crisis financiera, el encarecimiento de la financiación está influyendo mucho en la desaceleración del mercado. En marzo, las compras de casas cayeron un 11,7% hasta las 63.661 unidades, según datos de los notarios, encadenando seis meses a la baja pese a la caída del 2,5% en los precios.

Es decir, la moderación de los precios para vivienda en propiedad no está contribuyendo a animar a los potenciales compradores que, por otro lado, se encuentran con hipotecas cada vez más caras. Yes que el ciclo de subida de los tipos de interés ha llevado al euríbor a pasar en apenas un año del terreno negativo al 3,75% de abril.

Eso no solo está afectando a los hipotecados que ahora revisan sus cuotas, sino también a los futuros compradores, con un escaparate bancario inaccesible, sobre todo en un momento de pérdida de poder adquisitivo, con una subida de apenas el 2,78% en los salarios pactados en convenio hasta diciembre de 2022, frente a una inflación media del 8,4% en el ejercicio.

Según el Banco de España, para comprar una casa ya se necesitan casi ocho años de salario bruto. Y la compra ya se come el 36% de los ingresos de los españoles, el mayor porcentaje desde 2012.

Pero no todo es cuestión de precio. Al igual que los propietarios con el alquiler, los bancos también han comenzado a ser extremadamente exigentes a la hora de conceder hipotecas.

«Las entidades prefieren no tramitar ciertas operaciones por el coste implícito de fidelizar según qué clientes», explica César Betanco, experto hipotecario de Hipoo. «Su estrategia se basa en la búsqueda de perfiles como funcionarios o gente con un alto nivel de ingresos», añade. Para ellos, los bancos sí ofrecen hipotecas competitivas, «generando un mercado hipotecario ciertamente restrictivo para el resto».

Los datos son elocuentes: la concesión de hipotecas se hundió un 26,4%en marzo. Y no solo porque caiga la demanda, que también lo hace a plomo. La última encuesta de préstamos bancarios del BCE evidencia que las entidades han endurecido los requisitos para prestar al mayor ritmo desde 2011, en plena crisis del euro.

No quieren nada que huela a posible morosidad futura. ¿Una de las consecuencias? El enorme peso de las casas que se compran sin financiación. Más de la mitad se hace ya sin hipoteca. A tocateja. Otro indicador del portazo del mercado inmobiliario a la clase media.