El Gobierno amplía las prórrogas de los contratos de alquiler y limita fianzas

14/12/2018

El Consejo de Ministros aprobó este viernes un real decreto-ley de medidas urgentes para el sector de la vivienda, que amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años y limita las garantías adicionales a la fianza a un máximo de dos mensualidades.

El Gobierno aprobó este viernes un decreto-ley con medidas urgentes sobre vivienda, incluidos cambios en la regulación del alquiler como subir a 5 años la prórroga obligatoria de los contratos o limitar a 2 mensualidades las fianzas, mientras ha descartado o aplazado introducir topes a los precios.

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha dicho en rueda de prensa que el Ejecutivo descarta esas medidas de intervención directa en los precios de alquiler, pero fuentes de su departamento han señalado luego que esa posibilidad sigue en estudio y que podría incluirse o bien en la fase de enmiendas o bien en otra ley.

El líder de Unidos Podemos, Pablo Iglesias, ha considerado que el Gobierno ha incumplido el acuerdo que firmó con su grupo parlamentario al no haber incluido ahora como medida urgente permitir a los ayuntamientos que fijen topes máximos a los alquileres de forma temporal y en los barrios más tensionados.

El pacto no se ha roto

No obstante, en el punto en el que se recogía esa medida en el acuerdo se daba al Gobierno como plazo "a lo largo de 2019", por lo que desde Fomento han subrayado que el pacto no se ha roto.

El decreto-ley modifica aspectos de cinco leyes: las de Arrendamientos Urbanos (LAU), Propiedad Horizontal, Enjuiciamiento Civil, Haciendas Locales e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

La prórroga obligatoria de los alquileres pasa de 3 a 5 años, o a 7 si el arrendador es persona jurídica, y la prórroga tácita de 1 a 3 años.

El límite de dos mensualidades de fianza tendrá excepciones únicamente en contratos de larga duración.

El decreto-ley incluye una exención del ITP a los arrendamientos para uso estable y permanente (el impuesto es autonómico pero el Estado puede inhibirlo), y suprime la obligación de repercutir el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al arrendatario en el alquiler social.

También permite a los ayuntamientos con superávit destinarlo a promover su parque de vivienda pública.

Bonificaciones en el IBI

Los consistorios también podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para los alquileres a precio limitado.

Los alquileres turísticos salen de la LAU y se regularán como una actividad económica.

Las comunidades de vecinos podrán adoptar acuerdos por una mayoría de tres quintos para limitar un alquiler turístico en su edificio.

Se reforma también el procedimiento de desahucio de vivienda, con una solicitud obligada de un informe a los servicios sociales sobre en qué condición quedarán los desahuciados.

Una vez que el informe sea recibido en el juzgado se paralizará el procedimiento durante un mes (o dos meses si el arrendador es persona jurídica) para dar tiempo a buscar una solución para los desahuciados.

Derecho de tanteo

Otra medida más que se ha incluido es permitir el derecho de tanteo y retracto a las administraciones públicas cuando se vaya a enajenar un edificio de viviendas entero.

También se va a introducir en la Ley de Haciendas Locales la definición de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente.

Así, los ayuntamientos podrán aplicar el recargo del IBI que estableció el PP en 2002, pero que los ayuntamientos no usaban al faltar un desarrollo reglamentario estatal.

El PP ha acusado al Gobierno de "podemizar" su política de vivienda y ha considerado el decreto-ley de medidas urgentes "un parche".

También ha habido críticas desde el sector, por ejemplo contra los cambios en la LAU para mejorar las condiciones del arrendatario.

Riesgo de aumento de precios

El jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar, cree que desequilibrar la balanza entre propietario e inquilino, "como ha hecho el Gobierno", provocará que la oferta sea menor y los precios suban.

Encinar ha echado en falta otras medidas para facilitar a los propietarios de viviendas vacías que las saquen al mercado, al igual que su homólogo de Pisos.com, Ferran Font, quien, sin embargo, ha aplaudido la mayoría de las medidas del Gobierno como "una buena noticia".

Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa, también ha dado una buena acogida a los cambios en las leyes aprobados y le ha parecido muy oportuno que el Gobierno no haya incluido la fijación de topes de precios al alquiler, debido "a la complejidad y los riesgos que tiene".