Viandantes ante el escaparate de un banco. / R. C.

Estrategias para mitigar el mazazo del euríbor en las hipotecas variables

Los tipos de interés seguirán al alza y muchos se preguntan cómo evitar que la cuota de su crédito se encarezca

Z. ALDAMA

Aunque sea de forma indirecta, la inflación también va a encarecer las hipotecas. La principal medida para combatirla va a ser la que tenga impacto en el bolsillo de quienes han contratado el crédito a interés variable. Porque el BCE está incrementando los tipos. Y con ello crecen también las referencias sobre las que se conceden las hipotecas. El euríbor ha alcanzado el 1,25% en agosto, su nivel más alto en la última década.

Los expertos recuerdan que lo normal es tener los tipos de interés entre el 1% y el 2%. Los precios actuales no son 'caros' para el tono habitual de la banca. Pero el salto del euríbor supone que, para la hipoteca media española, la cuota mensual se encarecerá en unos 125 euros.

Amortizar capital

Hay dos soluciones para evitar que la cuota mensual de la hipoteca crezca proporcionalmente al tipo de interés sin cambiar de banco, y ambas requieren modificar el plazo de amortización. Por ejemplo, Jesús, que solicitó un crédito hipotecario de 50.000 euros a 12 años, se está planteando amortizar parte de lo que le queda para acabar de pagarlo y mantener así su cuota invariable. La amortización siempre es interesante a nivel financiero. Pero hay que tener en cuenta dos cosas: las comisiones que aplicará el banco y las bonificaciones fiscales a las que se pueda optar. Sobre todo si el crédito es de una pareja, las deducciones en el IRPF pueden hacer que, con los tipos actuales, no salga a cuenta cancelar parte o la totalidad de la deuda.

Extender el plazo

La otra opción es alargar el plazo de amortización del crédito. Que uno contratado a 25 años, por ejemplo, se acabe pagando en 30. Eso permitiría amortiguar el impacto de un mayor tipo de interés en la cuota mensual. Es una opción poco aconsejable porque, a largo plazo, encarece el crédito. Pero depende de la capacidad económica de cada familia. Para alguien que esté agobiado, este cambio puede ser efectivo.

Préstamo familiar

Hay otra salida en la que poca gente piensa: el préstamo familiar. Tiene dos ventajas: se puede conceder a interés cero y también permite acogerse a las desgravaciones fiscales existentes. Hay que encontrar a alguien que tenga solvencia para cancelar parte o la totalidad de la hipoteca, pero es una posibilidad que puede sacar de un apuro.

De variable a fijo

También sin abandonar la entidad con la que se ha contratado la hipoteca, cabe la posibilidad de realizar una novación, o sea, una modificación en las condiciones del crédito. La situación actual, ligada a las agoreras previsiones para lo que resta de año y el siguiente, ha provocado que cada vez haya más deudores interesados en cambiar la modalidad de su hipoteca. Quienes tenían contratada una a tipo variable pueden verse atraídos por cambiarla a un tipo fijo debido a la expectativa de un aumento continuado de los tipos y antes de que esta se produzca.

El euríbor a 12 años, que se toma como referencia para las hipotecas, ha pasado del 1,73% al 2,46% en agosto. El mercado ha anticipado las subidas de interés y ahora es razonable ofrecer los créditos a tipo fijo al 3%, ya que las expectativas son de una subida al 2% y el 2,2% este año y el siguiente para luego mantenerse más o menos estable en torno al 2%, indica la banca.

Los expertos advierten de que antes hay que leer bien la letra pequeña para comprobar que las penalizaciones y las comisiones no superan al beneficio estimado en esa novación. Cualquier decisión que tomemos ahora se diluirá en el tiempo del crédito. Porque en 10 o 20 años pasan muchas cosas. Además del tipo de interés, la decisión dependerá también del momento del crédito en el que nos encontremos. El cambio puede tener cierto sentido al principio, cuando se amortizan los intereses, y no al final.

Subrogación

Una última opción en la búsqueda de ahorro en la hipoteca pasa por cambiar de banco. La subrogación supone la cancelación del crédito en una entidad para contratarlo con otra que ofrece mejores condiciones. Según el INE, en junio se cerraron 2.400 subrogaciones, un 46% menos que en junio del año pasado.

Este proceso acarrea diferentes costes: desde la comisión del banco con el que originalmente se ha contratado el producto, hasta los gastos de notaría. Los últimos correrán a cargo de la segunda entidad, pero los tendrá en cuenta a la hora de hacer una oferta. Aunque suponga un ahorro, tenía más sentido hace un par de años para créditos firmados hasta el 5%.

¿Fija o variable? La complicada disyuntiva

«Una hipoteca es, para la mayoría de las personas, el mayor producto financiero de sus vidas. Por eso, hay que prestarle atención», comenta Enrique García, portavoz de la OCU. La primera recomendación que da es no tomar decisiones precipitadas por una coyuntura temporal para un crédito que se va a alargar dos o tres décadas en las que todo puede cambiar de forma radical. De hecho, nadie habría previsto hace un lustro que los tipos de interés caerían al terreno negativo.

«No es fácil ofrecer recomendaciones generales porque cada caso tiene sus particularidades. Lo importante es informarse, comparar ofertas que hay que pedir siempre por escrito, y tener muy claras las obligaciones que se contraen en caso de que haya elementos de bonificación», señala, subrayando que las entidades 'online' y las que tienen menos presencia en cada zona suelen ser las que ofrecen condiciones más favorables con el fin de ganar cuota de mercado.

En la decisión juegan un papel vital las expectativas de futuro. No en vano, diferentes bancos consultados por este periódico reconocen que, al contrario de lo que cabría esperar, se está revirtiendo en las últimas semanas el apetito por créditos a tipo fijo de los últimos años, que alcanzó el 82% en 2021, por créditos de tipo variable.

Para asesorar a los ciudadanos, la OCU ha diseñado tres escenarios para los próximos años. El primero estima una subida del euríbor hasta el 1,5% este año con una estabilización en el 2% para el resto de la vida del crédito. El tipo fijo supondría un ahorro de más de 4.000 euros en una hipoteca de 100.000 euros a 15 años. Un escenario más probable es el de un incremento mayor del euríbor –hasta el 2,5% en 2023– seguida de recortes paulatinos hasta alcanzar un mínimo del 0,5% y de una estabilización luego entre el 1% y el 2%. En ese horizonte con picos y valles, el fijo y el variable empatan.

Un tercer escenario marcado por la rápida subida hasta el 2,5% en 2023 y una bajada intensa, con estabilización a partir de 2028. Aquí, el variable resultaría 1.300 euros más barato que el fijo.