Canarias pagará un 40% más por el módulo al promotor para multiplicar la vivienda pública

Las iniciativas, que son muy ambiciosas, afectan y requieren de la colaboración de todos los actores del mercado inmobiliario: administraciones, promotores y constructores. Los primeros están llamados a liberar el suelo disponible en sus municipios para construir el mayor número de viviendas públicas mientras que los segundos son vitales para acometer la inversión y levantar las viviendas públicas. Sin ellos, el plan del Gobierno jamás podrá materializarse, ya que la administración no tiene capacidad para levantar en el plazo que se plantea las más de 20.000 viviendas que se demandan en las islas (según datos de Visocan). La intención del Gobierno es poner en el mercado del alquiler social 5.000 casas en esta legislatura (cuatro años), lo que supondría dar vivienda a uno de cada cuatro demandantes actuales.

Para llegar a este ambicioso objetivo, de todas las medidas que diseñadas por el Gobierno de Canarias en el decreto ley -que será convalidado esta semana por el Parlamento de Canarias- sobresale una sin la que el resto no funcionaría y el plan sería un fracaso: el incremento del precio del módulo por metro cuadrado que se paga al promotor en un 40%. Hasta ahora, las medidas diseñadas por el Gobierno de Canarias para animar el mercado inmobiliario y atraer a los promotores privados a la construcción de vivienda social se habían quedado en nada porque el precio del módulo no era atractivo para los promotores. Los empresarios descartaban entrar en la actividad ante el riesgo de perder dinero.

Así que el Gobierno lo ha actualizado y lo ha elevado hasta los 1.905 euros (llega a 2.133 en el caso de las islas no capitalinas) frente a los 1.412 que se abonaban hasta ahora. Con este incremento y la diferencia entre islas el Gobierno trata de compensar al promotor para que la ubicación no sea un elemento desincentivador, como indica el consejero delegado de Visocan, Agustín Fernández. «No vale lo mismo construir una vivienda Yaiza que en Las Palmas de Gran Canaria pero tenemos que hacer que al promotor le salga igual un sitio que otro. La política tiene que ser regional para no volver a fracasar como en los últimos 22 años», indica.

Una vez que los constructores vean atractivo el precio del nuevo módulo, lo que es primordial es que las administraciones: cabildos y ayuntamientos, sobre todo estos últimos que son los más que metros acumulan, liberen la mayor cantidad de suelo que tengan disponible para edificar viviendas públicas.

En este sentido, se trabaja sobre dos tipologías de terreno: de un lado, el suelo con un uso ya urbanizable y de otro, aquel que estaba destinado en los planes parciales de hace más de 20 años a sistemas generales y dotacionales. En este suelo se contemplaba la construcción de infraestructuras como canchas deportivas, escuelas o centros de saluda pero ,transcurrido el tiempo, ni se han ejecutado ni se prevé que se vayan a acometer.

Ahora se trata de que los ayuntamientos determinen el uso compatible, de forma que esas parcelas puedan reutilizarse para la construcción de viviendas sociales. «Hay suelo bloqueado por planeamiento que no se ha desarrollado y que no tiene sentido dejarlo ahí. Se puede aprovechar ahora para viviendas públicas», señala Fernández. Como explica, esta opción es totalmente posible gracias al nuevo decreto que va a ser convalidado y se convertirá en ley y, por tanto, «tendrá prevalencia jurídica sobre el planeamiento». Eso sí, serán los ayuntamientos los que tendrán que determinar el uso compatible. Ellos tienen la última palabra.

Los cabildos, por su lado, aunque no tienen tanto suelo como los ayuntamientos sí tienen parcelas que podrían destinarse a vivienda protegida. Ahora, el decreto del Gobierno les abre la puerta a la promoción de VPO de forma directa. Otro de los ejes en los que se centra este decreto es en las obras inacabadas, que quedaron en esqueleto en la crisis de 2008.

Las que se pueden beneficiar del decreto tienen que cumplir tres requisitos: tener título habilitante, debe existir la estructura y además, debe haberse dado una modificación en el planeamiento que las frenó y las dejó sin terminar.

El decreto de Vivienda del Gobierno de Canarias introduce una novedad importada de otras regiones españolas donde funciona con éxito, como Cataluña, que son las conocidas como «remontas». Esta herramienta permite crecer en altura a un edificio ya edificado hasta el tope de los que existe en su entorno con la única condición de que, de la nueva edificabilidad ganada, la mitad se destine a vivienda protegida (VPO). «Pongamos un ejemplo de cinco plantas que sus colindantes tenga ocho. Ahora podrá ganar tres plantas más, hasta alcanzar las ocho, con la condición de que la mitad de ese incremento se destine a VPO», indica Agustín Fernández, consejero delegado de la empresa pública Visocan.

Esta opción es muy válida en barrios y zonas de las ciudades canarias donde hay muchos edificios bajos en medio de otros más altos, como es e caso de la zona Puerto-Canteras. Esta innovadora idea se suma a otra también importada de otras regiones españolas como la conversión de locales y oficinas en viviendas. Actualmente, con el auge del comercio online son muchos los locales que han quedado libres y no encuentran inquilino, de ahí la opción que se abre de aprovecharlos para viviendas. Eso sí, no valen todos los locales y oficinas sino que tienen que cumplir unos requisitos mínimos.

El derecho de superficie es otra de las grandes políticas de colaboración público-privada que introduce el decreto de Vivienda del Gobierno y está llamada a ser una de las grandes protagonistas. El derecho de superficie ofrece a los promotores la posibilidad de edificar y levantar los pisos sobre suelo público. El Gobierno sacaría sus suelos a concurso para edificar un número determinado de viviendas y a empresa o bien UTE ganadora construiría las viviendas, pagaría un canon por el uso de esos suelos y explotaría las viviendas en régimen de alquiler durante un máximo de 75 años. Transcurrido este tiempo las viviendas pasarían a manos de la comunidad autónoma.

Está previsto que en junio se convoque el primer concurso para la construcción de 500 viviendas en varias islas bajo la fórmula del derecho de superficie. El Gobierno de Canarias ya está trabajando en la redacción del pliego.

Como explica Fernández, para llegar hasta aquí el Gobierno ha dado una serie de pasos. En primer lugar ha hecho un inventario de los suelos que tiene disponibles para, a continuación, contratar a una consultora que ha hecho un estudio de derecho comparado para ver los casos de éxito en otras regiones. Con este análisis, Canarias parte con ventaja porque sabe qué ha funcionado y qué no en otras comunidades . En tercer lugar y en lo que se trabaja ahora es en un análisis de viabilidad de cada uno de los suelos para determinar qué rentas puede recibir el operador. Una vez se cierre saldrá el pliego previsto para junio.

Por ahora no se ha cuantificado el canon que tendrán que pagar los promotores pero Fernández considera que, aunque la ley no obliga a ello, es de recibo que se imponga ya que se trata de suelos públicos «propiedad de todos los canarios». «No debe ser tan alta como para afectar a la rentabilidad del negocio pero sí debe haber una contraprestación», manifiesta Fernández.