La banca mira con lupa el perfil de los nuevos hipotecados bajo la presión de Escrivá

«Estamos prestando a tipos más bajos de los que se endeuda el Tesoro», expresaba recientemente la presidenta de Banco Santander, Ana Botín. El banco que preside, como otros grandes del sector, han decidido bajarse de esta guerra hipotecaria ante el riesgo de que ya no sea rentable. Y algunos directivos del sector ya tachan esa competencia de «irracional». No solo es una cuestión de precios. También miran con lupa el perfil de los clientes ante la avalancha de solicitudes que, pese a los precios de los pisos al alza, siguen llegando cada día a las sucursales.

Fuentes del sector defienden que la mejora en las condiciones de los préstamos -con tipos medios que han pasado del 3,28% al 2,89% en el último año, con datos a cierre de agosto- «los bancos no han relajado nunca sus criterios de concesión». Todo lo contrario. Y así lo refleja la última encuesta del Banco Central Europeo (BCE) sobre préstamos bancarios. El documento, publicado a finales de octubre, confirma que durante el tercer trimestre de 2025, y por primera vez desde principios de 2024, las entidades supervisadas por el organismo aumentaron el número de hipotecas rechazadas. Y las entidades españolas lideran esa negativa a los potenciales compradores entre las grandes economías de la región. En concreto, un 20% de las entidades encuestadas asegura que deniega más solicitudes de hipotecas que en los tres meses anteriores (de abril a junio). En Alemania o Italia, ese porcentaje se sitúa en el 10%, según el BCE.

El movimiento coincide con un aumento de la presión desde el Banco de España que, ante el crecimiento en este tipo de créditos, quiere asegurarse de que ninguna entidad 'afloja' a la hora de valorar los niveles de riesgo. De hecho, el organismo lleva meses analizando la posibilidad de poner límites a la concesión de hipotecas, según le permite la regulación y tal y como informa este viernes el diario 'Cinco Días'. En su último Informe de Estabilidad Financiera de mayo, ya apuntaba a que «el Banco de España está avanzando en el desarrolo del marco de seguimiento y calibración de los límites sobre las condiciones de concesión de préstamos y está evaluando su activación».

Tal y como informa el documento, el Real Decreto-ley 22/2018 y el Real Decreto 102/2019 otorgan a la institución presidida por José Luis Escrivá la capacidad de establecer estos límites sobre los estándares que aplican los bancos para las nuevas operaciones de crédito, tanto con hogares como con empresas. En el caso de hipotecas, el Banco de España podría establecer límites sobre determinadas ratios, como el denominado LTP, que compara el importe medio de las nuevas operaciones respecto al valor de compraventa de la vivienda. También la ratio LTI (que compara el préstamo con los ingresos), así como los plazos máximos admisibles en las nuevas hipotecas, entre otros.

Con este telón de fondo, el sector reconoce rechazar más hipotecas que antes. Pero también por una pura cuestión estadística. «La banca no está más restrictiva, simplemente recibe muchas más solicitudes de perfiles que no cumplen los requisitos mínimos», explica Ricardo Gulias, consejero delegado de la compañía decana en intermediación hipotecaria en España.

En todo caso, reconoce que «muchas personas que antes podían arrendar ahora se ven obligadas a comprar y lo hacen sin contar con el ahorro o la estabilidad laboral necesarios». Es decir, la desorbitada subida de los precios de los alquileres podría estar causando un empeoramiento del perfil medio de los nuevos solicitantes de hipotecas, que es lo que el Banco de España pretende mantener a raya. «Hay mucha gente intentando comprar por encima de sus posibilidades. Los precios han subido tanto que lo que antes entraba dentro del ratio de endeudamiento, ahora ya no entra. Muchos clientes solicitan el 100% más gastos, pero no siempre es viable», advierte Gulias en un reciente análisis del sector.

¿Quiere decir esto que ya no se puedan conseguir hipotecas a buen precio? No. Las entidades siguen ofreciendo préstamos con buenas condiciones, aunque son un poco más selectivos con el perfil del cliente. «Quien tenga un buen perfil podrá conseguir intereses muy atractivos para sus hipotecas, pero quien vaya más justo lo tendrá más complicado porque los bancos están pasando ahora por un periodo de incertidumbre y no quieren arriesgar demasiado al menos hasta que vean cuál es el camino que va a seguir la política económica europea durante los próximos meses», apuntan los expertos de iAhorro.