¿Cuánto tiempo puede durar mi alquiler?

De 3 a 7 años en función de la fecha y de con quién se firmó el contrato

Carmen Barreiro
CARMEN BARREIRO

Con la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) pasa algo parecido a lo que ocurre con las leyes educativas. Ha habido tantas en tan poco tiempo que caseros e inquilinos pierden el hilo sobre sus derechos y obligaciones respecto a la duración del alquiler, cuyo precio medio en nuestro país es de 674 euros mensuales.

Un ejemplo real: Miguel y Sara firmaron el contrato de alquiler de su piso el 7 de marzo de 2014, con una serie de condiciones: 3 años de plazo mínimo de arrendamiento, 30 días de preaviso para cancelarlo y un año de prórroga legal. Cuando la pareja dejó la vivienda el pasado mes de abril, se instaló allí María. Firmó con el casero por un año, pero a los pocos días de entrar a vivir se echó atrás. Desde 2013 el inquilino puede dejar la vivienda cuando quiera una vez transcurridos seis meses, así que como no había pasado medio año, María pagó lo estipulado en el acuerdo por incumplimiento de contrato y la casa volvió a salir al mercado. Pedro y Sofía la arrendaron este pasado julio con el compromiso de quedarse al menos doce meses. En este caso la normativa que regula su arrendamiento establece que pueden quedarse como mínimo 5 años, 2 meses de preaviso para dejar la vivienda y 3 años de prórroga legal. Es la misma casa pero los tres inquilinos que ha tenido en estos 7 años se rigen por leyes diferentes.

Según explica la OCU, la fecha del contrato es fundamental para saber qué normativa rige el alquiler. «Hablamos de contratos 'modernos', los firmados a partir de 1995, año en el que se liberalizó la duración de los arrendamientos. Los de renta antigua, pactados antes del 9 de mayo de 1985, otorgan al inquilino el derecho a una prórroga forzosa en la que incluso pueden subrrogarse algunos familiares si se dan ciertas condiciones».

«En principio la duración del arrendamiento de viviendas para uso habitual –las turísticas o de temporada se rigen por otra normativa– se pacta libremente entre las partes, pero la ley actual (para contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 en adelante), le garantiza al inquilino una permanencia mínima de 5 años. Es decir, aunque en el contrato se indique un plazo inferior a este tiempo, el inquilino puede quedarse los 5 años sí así lo desea. De hecho, lo más habitual es firmar por un año, prorrogable de uno en uno hasta alcanzar los 5», precisa la portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), Ileana Izverniceanu. Si el arrendador es una empresa, se amplía hasta los 7 años.

¿Y qué ocurre una vez alcanzado ese plazo? Pues que ambas partes pueden decidir rescindir el contrato siempre que avisen al otro con la antelación que estipula la ley. En el caso de Miguel y Sara bastó con que avisaran al casero 30 días antes, mientras que con la normativa actual Pedro y Sofía deberán hacerlo dos meses antes de irse y con cuatro meses de antelación si es el arrendatario el que decide poner fin al contrato. Si ninguno de los dos comunica al otro su intención de abandonar la vivienda, «se abre otro nuevo periodo en el que el inquilino puede renovar libremente el contrato año tras año hasta sumar tres más. Si al término de ese plazo, el inquilino quiere continuar en la vivienda y el casero no dice nada en quince días, se produce lo que técnicamente se llama una reconducción tácita. Traducción: el contrato se irá renovando por periodos iguales al que se fijó en el acuerdo inicial», precisa Izverniceanu.

Caso excepcional

También cabe recordar que solo se puede obligar al inquilino a abandonar la vivienda antes del fin de contrato en un caso excepcional: que el casero tenga la necesidad de hacer uso personal de la casa o para alguno de sus familiares directos. Ahora bien, «esta opción no se puede aplicar alegremente –advierten en la OCU–. El casero debe comunicárselo al inquilino con al menos dos meses de antelación y especificando la causa o causas concretas por las que necesita la casa. En ese caso, el arrendatario tiene la obligación de abandonar la vivienda en la fecha indicada por el arrendador». Con una salvedad. Si pasados tres meses, el casero no ocupa la casa, el inquilino tiene derecho a volver o a solicitar una indemnización.

El plazo pactado por ambas partes debe ser respetado, «pero la ley actual permite al inquilino dejar la vivienda en cualquier momento una vez transcurridos seis meses desde la firma del contrato, avisando con un mes de antelación y en algunos casos con el pago de una indemnización si así lo recoge el contrato». Esta normativa se aplica a los contratos posteriores al 6 de junio de 2013.

SIEMPRE POR ESCRITO

  • Modelo de contrato equilibrado «Conozca cuáles son los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario y elija un modelo de contrato de alquiler equilibrado, que respete los derechos de ambas partes», aconsejan en la OCU.

  • Las palabras se las lleva el viento «Aunque la relación sea excelente, no basta con decir las cosas de palabra. Notifique siempre por escrito todo lo que tenga relevancia jurídica. Si piensa que puede terminar en conflicto con la otra parte, lo mejor será realizar la comunicación por burofax con acuse de recibo y certificación de texto».

  • Desconfianza mutua «Si es propietario y le da miedo atarse a un inquilino que busca vivienda para un periodo de tiempo largo, no lo solucione imponiéndole contratos con condiciones que acorten la duración que determina la ley. Puede traerle problemas y no servirle de nada». Existen otras maneras de protegerse frente a impagos.