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¿Por qué el 80% de las viviendas no se podrá vender o alquilar desde 2030?
Inmobiliario

¿Por qué el 80% de las viviendas no se podrá vender o alquilar desde 2030?

No reúnen los requisitos de eficiencia energética que exige la directiva europea y tendrán que reformarse para obtener el certificado exigido mientras la rehabilitación no alcanza el ritmo prometido a Bruselas

Sábado, 2 de marzo 2024

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El parque de vivienda en España está muy envejecido. La edad media del parque de vivienda usada es de 43,5 años, de acuerdo con los datos de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), lo que significa que millones de viviendas tienen un gran déficit en accesibilidad, confort y eficiencia energética. De hecho el 90% de las viviendas tienen más de 18 años y esta cifra se incrementa año a año debido al frenazo en la construcción de nuevas viviendas. Según Andimac, la asociación que representa a la distribución profesional de materiales para la edificación y rehabilitación, el 83% no cumplen con los requisitos mínimos de eficiencia energética que Europa ha impuesto para poder vender o alquilar una vivienda a partir de 2030. Una directiva europea aprobada durante la presidencia española (que debe transponerse en un plazo de dos años) exige que en ese año las viviendas tengan como mínimo la calificación energética E para poder alquilarse o venderse y tres años más tarde se les exigirá la letra D. Actualmente ocho de cada diez viviendas tienen la calificación F o G, según Andimac.

Eso significa que en los próximos años, centenares de miles de viviendas deberán acometer obras de rehabilitación y reforma que mejoren su eficiencia energética. O no podrán alquilarse ni venderse. Y ya no solo para cumplir con la normativa europea. La última Encuesta de Condiciones de Vida que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) muestra que uno de cada cinco hogares no puede mantener una temperatura adecuada. Es la cifra más alta desde 2004, año en que empezó a elaborarse la serie. En solo cuatro años, debido a las tensiones inflacionistas, el número de hogares sin calefacción decente ha pasado del 7,6% en 2019 al 20,7% en 2023.

Pero la rehabilitación no va al ritmo deseado. Los visados concedidos el año pasado -según los datos de los arquitectos técnicos que publica el ministerio- no llegan ni a la mitad del objetivo que se había marcado Vivienda: 22.000 visados en 2023 (estimación, hasta noviembre eran 20.511) frente a un objetivo de 40.000 y un 8,5% inferior al año anterior. En los últimos tres años, desde que el Gobierno comprometió una senda de rehabilitación de viviendas con la Comisión Europea, la realidad se ha quedado lejos de lo previsto: casi la mitad de lo marcado por Vivienda y mucho menos de un tercio de lo que ambicionaba el Ministerio para la Transición Ecológica.

¿La razón? El colapso en la gestión de los fondos europeos para rehabilitación. Según el secretario general de Andimac, Sebastián Molinero, «hay una parálisis absoluta» con decenas de miles de proyectos de rehabilitación ligados a fondos Next Generation que las comunidades autónomas tienen todavía en fase de estudio y no se han desbloqueado. Estamos hablando de solicitudes que se presentaron en 2022 y que aún no están aprobadas. «Para cumplir los objetivos se van a necesitar las ayudas», señala Molinero, que subraya que el dinero para rehabilitar viviendas es «una inversión porque evita que el patrimonio de los ciudadanos pierda valor».

El parque total de viviendas supera los 26,8 millones. El objetivo comprometido con Europa es que se rehabiliten más de siete millones de viviendas hasta 2050, que dentro de cuatro años estén rehabilitando 200.000 viviendas anuales (lo que supondría multiplicar casi por diez el nivel actual) y que en 2030 se alcance un ritmo de 300.000 viviendas rehabilitadas al año.

Ocho millones de viviendas van a cumplir entre 65 y 90 años en la próxima década, son las que se construyeron entre 1940 y 1970, sobre todo en la época del desarrollismo español. Y los edificios son como el cuerpo humano: envejecen. El metal, el hormigón, etc no se mantienen inalterables. Desde la patronal de la reforma avisan: «El envejecimiento puede generar problemas en la próxima década y la obsolescencia de los edificios erosionará el ahorro de los hogares». En España, lamenta Molinero, no existe cultura preventiva de rehabilitación.

Nunca ha habido tanto dinero público para mejorar las viviendas ni tanta demanda, pendiente de que se canalicen y ejecuten todos los fondos europeos. Mientras, si va a comprar una casa fíjese bien en la letra del certificado energético. Porque saltar de una G a una D conlleva una inversión no menor, que puede ir desde cambiar las ventanas, instalar otra caldera o rehabilitar la fachada. También puede pedir, además del Informe de Evaluación del Edificio (antes conocido como ITE), el Libro del Edificio, que incluye la hoja de ruta de qué actuaciones habría que realizar. Muchos propietarios de edificios ya con cierta antigüedad temen oír en cada junta de vecinos la palabra maldita: derrama.

Y, luego, aparte de las posibles derramas, están las reformas que cada uno hace en su hogar. El 60% de los hogares realizan algún tipo de reforma y aunque la media es de 869 euros en el último año, cuando se cambia el baño y la cocina el presupuesto se va a 20.000 euros.

Brecha entre viviendas y hogares

Actualmente, en España se construyen al año menos de la mitad de viviendas en relación con los hogares que se crean. El balance lleva siendo negativo más de una década, cuando tras el boom inmobiliario que llevó a que en 2008 se construyeran 200.000 viviendas más de las necesarias, llegó la crisis al sector y se hundió la promoción de viviendas. Ahora se construyen entre 100.000 y 150.000 viviendas menos al año que los hogares que se crean, por lo que hay un déficit de nueva vivienda que no solo encarece los precios al haber poca oferta sino que no permite rejuvenecer el parque de vivienda.

Este fenómeno de escasez de oferta de vivienda nueva se observa en gran parte de los mercados inmobiliarios de las economías avanzadas, sobre todo por el reciente impulso demográfico que se observa en estos países, especialmente en las grandes ciudades. Según el informe inmobiliario de Caixabank Research, destaca la escasez de oferta de vivienda nueva en España, Países Bajos, Irlanda, Dinamarca, Alemania o Austria. Por el contrario, tienen oferta de sobra para satisfacer la demanda en Estados Unidos, Canadá, Australia, Luxemburgo o Italia.

«El envejecimiento puede generar problemas en la próxima década y la obsolescencia de los edificios erosionará el ahorro de los hogares»

Sebastián Molinero

Secretario general de Andimac

¿Quién compra vivienda en España? Básicamente, el que puede. El encarecimiento de los pisos impide incluso a trabajadores con salarios dignos y de cierto nivel poder adquirir una vivienda, según en qué zonas. El Gobierno ha puesto en marcha una línea de avales del ICO por el 20% de la hipoteca para que los bancos puedan conceder un préstamo por el 100% del valor del inmueble y facilitar la compra especialmente a los jóvenes, cuya edad de emancipación es de las más altas de Europa por las dificultades para tener vivienda propia, ya sea en alquiler o en propiedad.

La edad media de las personas que compran vivienda en España se sitúa en 41,4 años. En las zonas de mayor demanda es tan cara la vivienda que las transacciones se dan sobre todo entre los que ya tienen una y la venden para comprar otra: el 61% de los compradores lo hacen para cambiar de casa, el 17% cambian el alquiler por compra y el 21% compra para emanciparse, según un estudio realizado por la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).

Quién compra las viviendas

2022
2023

Por su parte, el perfil más frecuente de las personas que vendieron viviendas a través de las agencias inmobiliarias fue el de las personas de entre 50 y 60 años (44,7%), seguido del de entre 40 y 50 años (31,1%). Entre los principales motivos para vender, el 35,1% lo hizo para cambiar de primera residencia, el 30,8% para liquidar una herencia y el 15,3% a causa de un divorcio o separación.

Quién vende las viviendas

El año pasado, la compraventa de vivienda cayó un 10% y, aun así, se realizaron 586.913 transacciones, la segunda mayor cifra desde la crisis de 2008, y más de un tercio se pagó al contado. Ante la escasez de vivienda nueva, el 81% fueron adquisiciones de inmuebles de segunda mano. «Necesitamos medidas que favorezcan un desarrollo y gestión eficaz del suelo para producir más vivienda, sobre todo a precio asequible, además de un marco regulatorio estable que propicie la colaboración público-privada», afirma Beatriz Toribio, secretaria general de la Asociación de Promotores y Constructores de España.

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