Fenónemo creciente

La residencialización, ¿una vía para «burlar» la ley y seguir con el negocio a menor coste?

La aparición y proliferación de la fórmula turística de la vivienda vacacional es una de las principales causas del fuerte aumento de la residencialización de las zonas turísticas. Solo entre 2009 y 2023 se perdieron casi 93.000 plazas (42.000 en Gran Canaria), con gran intensidad en los últimos años y al calor de esta nueva modalidad turística, según concluyen varios expertos del sector turístico que participaron hace unos meses en una jornada sobre residencialización en la Universidad de Verano de Maspalomas y cuyas conclusiones han plasmado en un informe de 68 páginas y en las que analizan en detalle y desde todas las perspectivas los problemas de la residencialización.

En este análisis se pone en evidencia que, tras la mayoría de los casos de residencialización, lo que hay detrás es un intento de «burlar» la norma turística en vigor, que es mucho más exigente y que establece una serie de requisitos de calidad y empleo a la hora de explotar un apartamento, para seguir con el negocio pero con menos costes a través de la fórmula del vacacional.

Como se recoge en el informe, tras la residencialización lo que hay en realidad es una «returistificación». De ser así «estaríamos amparando una actuación en fraude de ley puesto que, en definitiva, con ocasión de esta pretendida necesidad de asegurar el uso residencial se estaría retornando al uso turístico burlando el principio de la unidad de explotación de los establecimientos turísticos alojativos, uno de los pilares sobre los que descansa nuestro modelo, al garantizar la calidad del producto» con un único explotador que presta los servicios a los turistas, se apunta en el informe en base a las intervenciones de Rosa Martínez, del bufete Montero-Aramburu Canarias, y del experto en el sector Antonio Garzón.

Según se ahonda, aunque residencialización y alquiler vacacional son cuestiones distintas «están estrechamente ligadas», ya que el objetivo que hay detrás del cambio de uso no es más que una transición hacia un nuevo modelo turístico con menos normativa y obligaciones, así como gastos asociados e ilegal en parcelas de uso turístico, tanto según la normativa vigente como la que está en tramitación. «Es una returistificación 'low cost'», indica Garzón, que asegura que son pocos los propietarios que quieren residir de forma permanente en apartamentos de 30-40 metros cuadrados. «Se trata de una maniobra para sortear las normativas turísticas y aumentar sus ingresos disminuyendo el reparto real mediante la destrucción de empleos directos, reducción de la tributación y disminución de una gestión profesional del producto», ahonda Martínez.

En su opinión, las administraciones son unas de las principales culpables del aumento del fenómeno de la residencialización, en cuanto a que lo permiten «sin reaccionar». «Actúan incluso desconociendo y contraviniendo los mandatos legales», indica Martínez, que en este punto menciona que hay ayuntamientos que están permitiendo el empadronamiento en sus municipios de ciudadanos alojados en apartamentos turísticos o que se inscriben en el Registro General Turístico como viviendas vacacionales. «Cada administración debe asumir sus responsabilidades y actuar con rigor sus competencias», se recoge en el informe.

La residencialización tiene además un alto coste económico, en tanto que dejan de generarse ingresos turísticos, se pierde recaudación fiscal y empleo, según apuntó el catedrático de Economía Aplicada en la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria, Carmelo León, en las jornadas que se celebraron en Maspalomas. Se estima que 31.102 euros es el impacto económico que tiene una plaza turística. En función de esta cantidad y teniendo en cuenta que hay 204.744 unidades alojativas convertidas en uso residencial, las islas pierden al año 6.367 millones de euros de actividad, dejan de recaudar 1.291 millones de euros y no genera 102.864 empleos.

En el informe se recoge que la residencialización de las zonas turísticas es un fenómeno que comenzó a gestarse tras la crisis económica de 1988-1991, cuando la caída del turismo derivó en la venta de numerosas unidades alojativas en complejos extrahoteleros que fueron adquiridas por ciudadanos de las islas. Estos apartamentos se fueron vendiendo por separado y llevó a una fragmentación de la estructura de la propiedad que fue el origen del problema actual.

En principio estos apartamentos se mantuvieron bajo la 'unidad de explotación, que marcó la ley de Ordenación de Turismo de 1995 y con la que se pretendía unificar los servicios que se daba a los turistas y homogeneizar la imagen del destino a través de un único explotador que gestionaba el complejo. Aunque algunos propietarios los disfrutaban durante cortas estancias -en las temporadas bajas turísticas, la mayor parte del tiempo las explotaban a través de un único gestor, lo que permitió mantener su uso turístico exclusivo.

Este uso único y no el residencial quedó consagrado con la Ley de Renovación y Modernización Turística 2/2013, que dejó muy claro que el propietario de un apartamento turístico no es el propietario de una vivienda «sino de un apartamento con un destino turístico» y que por tanto, no puede dar a su propiedad el uso que quiera y mucho menos el residencial o el turístico con una explotación individualizada. Y es aquí precisamente donde está el origen del fuerte crecimiento que está teniendo la residencialización turística en los sures de las islas, y sobre todo en Gran Canaria.

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