¿Qué puedo hacer si mi inquilino no paga el alquiler?

Estas son algunas de las medidas que se pueden tomar para evitar malas experiencias con los arrendatarios

Carmen Barreiro
CARMEN BARREIRO

La primera experiencia de Isabel y Javier como caseros les ha salido «rana». Hace poco más de un año compraron un apartamento «a muy buen precio» a escasos metros de su vivienda con la idea de que su único hijo, ahora adolescente, viviese allí en un futuro. «Lo planteamos como una inversión a largo plazo, así que decidimos ponerlo en alquiler para que la renta fuese pagando la hipoteca. Se lo arrendamos a una pareja por 500 euros y a los tres meses ya dejaron de pagar. Nos pusieron mil y una excusas: que si estaban pendientes de que les ingresasen un dinero que les debían, que si en el trabajo no les pagaban... El caso es que pasaban los meses y seguíamos sin cobrar. Al final conseguimos que dejasen la casa, pero entre una cosa y otra nos dejaron un agujero de más de 3.000 euros», explica el matrimonio vizcaíno.

En el caso de Marisa Álvarez, los problemas con sus inquilinos no eran económicos sino de comportamiento. «Pagaban todos los meses religiosamente, pero destrozaron la casa y tenían enfrentamientos continuos con los vecinos. No lo hubiese pensado nunca. Era una pareja de abogados muy correcta en las formas y con una nómina más que solvente. Sin embargo, me la liaron parda», lamenta esta casera catalana. Y así se pueden seguir poniendo numerosos ejemplos de experiencias desagradables con los alquileres, aunque en números absolutos la realidad es que son minoría.

«De igual manera que se intenta proteger al inquilino de posibles abusos por parte del casero, el arrendador también corre un riesgo al alquilar su propiedad, pues nadie le garantiza que el arrendatario no le cause alguno de los tres problemas más temidos: el impago, que dañe la vivienda o que se apalanque en ella una vez finalizado el contrato», destaca Ileana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios. Ese miedo y el mal sabor de boca que dejan las malas experiencias hace que muchos propietarios de viviendas vacías no se decidan a ponerlas en alquiler. «Vaya por delante que si al inquilino le da por portarse mal, ninguna medida va a poder evitarlo. En esos casos, se trata más bien de contener los posibles daños y reducir el tamaño de la 'pupa'», señalan en la OCU.

El arrendatario ideal

El primer paso y una de las claves para evitar problemas es tan obvia como elegir a un buen inquilino. «Es decir, a una persona solvente y con buenas referencias. La solvencia no es garantía de que te vayan a pagar, pero si las cosas se tuercen será más fácil resarcirse de los daños», aconsejan los expertos inmobiliarios. En este sentido, recomiendan pedir a los candidatos una prueba de sus ingresos (nóminas, declaración de la renta...) y asegurarse de que la renta del alquiler no supera en ningún caso el 40% de esos ingresos netos. «Si en la casa van a vivir varias personas, lo más conveniente es identificarlos a todos en el contrato e indicar expresamente que son responsables solidarios en el pago de la renta. De esta manera, si uno de los inquilinos no paga, el casero podrá reclamarle la mensualidad a los demás».

Un mes de fianza

El arrendador también puede solicitar una serie de 'garantías complementarias' para cubrirse las espaldas en caso de problemas como, por ejemplo, el cobro por adelantado de una fianza equivalente a un mes de renta. Este dinero debe quedar depositado ante el organismo autonómico pertinente, salvo que la comunidad autónoma no lo exija –no lo reclaman en Asturias, Cantabria, La Rioja y Navarra–. «Lo que no puede hacer el casero es inventar condiciones que vayan en contra de la ley como imponer el pago de toda la estancia por adelantado», puntualizan en la OCU.

El arrendador tampoco puede exigir sumas de dinero superiores a dos meses de renta como 'garantía' de que el inquilino cumplirá con sus obligaciones. Lo que sí permite la ley es cobrar por adelantado la renta de un único mes. «De este modo, es habitual que un inquilino se vea obligado a juntar cuatro meses de renta –cinco, si lo ha gestionado con una agencia– antes de entrar en la casa. Es mucho dinero para él, pero no tanto para el casero, puesto que si surgen problemas (deudas, daños y perjuicios...) puede pasar hasta año y medio sin ver un euro. Encima, nadie le garantiza que pueda recuperar ese dinero y menos si el inquilino se declara insolvente», expliva Izverniceanu.

Pedir un aval

Otra medida a la que puede recurrir el arrendador para cubrirse las espaldas es pedir un aval. Es decir, una figura que responda de los pagos si el inquilino puede afrontarlos. «Puede ser un banco o una persona particular».

Y SI RECURRO A UNA AGENCIA...

La gestión del alquiler o la cesión de la vivienda para su explotación también se puede delegar en una agencia –privada o pública– para «reducir o eliminar así el riesgo de impagos. Todas ofrecen ciertas garantías, aunque el propietario tiene que asumir que la renta que va a cobrar estará por debajo del precio de mercado», explican en la OCU. En el ámbito público, su gestión depende de las comunidades autónomas. Estas son algunas de las opciones cuando se gestiona con una agencia privada.

Alquiler seguro

¿Qué pide?

Un mes de alquiler, además de un 5% de la renta mensual, más IVA.

¿Qué ofrece?

Selección del inquilino, redacción del contrato y gestión del cobro. Tramitación completa de la reclamación de rentas y juicio de desahucio con sus propios abogados. Pago del alquiler hasta que se recupere la posesión del inmueble.

Agencia negociadora

¿Qué pide?

El 6,25% de cada mensualidad, más IVA. Si se desea ir al arbitraje sume otros 98 euros.

¿Qué ofrece?

Gestiona el cobro y cubre el impago hasta que se recupere el inmueble. Se encargan del procedimiento de deudas y desahucio por la vía del arbitraje. No se cubren posibles daños en la vivienda.

Renta garantizada

¿Qué pide?

El 6,25% de cada mensualidad, más IVA.

¿Qué ofrece?

Gestión y cobro de las rentas y resolución de contrato. Asistencia letrada en caso de impago, además de un seguro que cubre once rentas, con una cobertura de hasta 3.000 euros por daños en la vivienda.