El mercado de la vivienda, a análisis

¿Hay una nueva burbuja inmobiliaria en Canarias? Los expertos aseguran que no

Hace poco más de un año la vivienda emergió, por primera vez en la historia, como la principal preocupación de los españoles. Tener un techo bajo el que vivir es hoy más difícil que nunca y quita el sueño a casi el 40% de los españoles encuestados por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), según los datos publicados esta misma semana. Hoy, la mayoría de los canarios no tiene capacidad económica ni para alquilar ni para comprar, ya que los precios se comen más de la mitad del sueldo medio sea en un arrendamiento o una hipoteca.

El alto porcentaje pone en evidencia la dimensión del problema que tratan de resolver todas las administraciones, con mayor o menor acierto, pero cuyas soluciones van a tardar aún en llegar varios años porque no es sencillo: una casa no se construye en diez días por muchas ideas creativas que quieran implementarse. En consecuencia no se prevé que los precios vayan a bajar en el corto; muy al contrario, la previsión es de subida. Este año se estima que repunten un 6%. El metro cuadrado superó en julio los 2.200 euros de media, por encima de los niveles máximos de 2008, justo antes de la implosión del mercado.

Sin embargo, los expertos rechazan hablar de una nueva burbuja en el sector inmobiliario de las islas. «No hay ni demanda especulativa ni excedente de vivienda, con lo que no hay burbuja. Lo que tenemos es un déficit estructural de vivienda», asegura Rafael Tarajano, el presidente de la Asociación de Gestores Inmobiliarios de Canarias (Acegi) y CEO de ERA Inmobiliaria, la firma con más operaciones de las islas.

La situación actual, como explican Tarajano y el bróker de ERA Arcoíris, Rafael Bello, no es más que la consecuencia de la caída que sufrió la construcción de viviendas a raíz del año 2008 y tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, que dejó un 'sobrestock' difícil de digerir entonces. Unas 30.000 viviendas quedaron entonces estancadas, a la espera de un comprador.

Aquella situación derivó en una paralización de la construcción de viviendas. De 35.000 viviendas al año en 2008 se pasó a prácticamente la nada, con 500 en 2014, para alcanzar 1.823 en 2023 y 2.262 en 2024. Nadie se dio cuenta entonces de que tras la crisis, el periodo bajista acabaría y volvería la demanda de casas a las islas y al resto del Estado.

EEl nuevo ciclo de compra comenzó hace una década, en 2014, de forma muy tímida pero ascendente y sin detenerse. Tras la covid cogió velocidad de crucero y así llegamos a 2025 mientras que la construcción de nuevas viviendas ha ido al ralentí. Y como bien es sabido en la teoría económica, si la demanda supera la oferta de un bien los precios se disparan.

Aquel 'sobrestock' de 30.000 viviendas en 2008 se ha convertido hoy en un déficit de casi 40.000 casas y subiendo cada día, así que los precios siguen creciendo como la espuma. Como muestra de esa presión dos cifras: por cada piso en alquiler hoy hay hasta 80 personas interesadas; si se trata de vender, son 20 los interesados por vivienda. «Se ha dado la tormenta perfecta», indica Rafael Tarajano. Como explica, a veinte años sin apenas construcción de vivienda se ha unido un fuerte crecimiento poblacional (en parte debido a la buena marcha del turismo y de la economía, que demanda mano de obra que busca un lugar en el que vivir) y además, hay que añadir la ley estatal de vivienda aprobada en 2023 y que ha retraído la oferta de vivienda en alquiler en el mercado ante el temor a la okupación. Y si no hay para arrendar, los interesados tantean la posibilidad de comprar, sobre todo en un contexto en el que es más barato tener una hipoteca que un alquiler.

En opinión de ambos expertos no se puede culpar de esta presión del mercado inmobiliario ni a los extranjeros ni a la vivienda vacacional. Como explica Bello, los pisos turísticos suponen hoy menos del 5% del total del parque de vivienda de las islas. «Aunque revirtiéramos de golpe ese 5% no se soluciona el problema de la vivienda», explica. En cuanto a los extranjeros, apunta que su mercado son viviendas con un perfil que nada tiene que ver con la que demanda el canario. «La mayoría de ellos buscan viviendas de 400.000-500.000 euros. ¿Es eso competencia respecto a lo que busca una familia o una pareja canaria?.», manifiesta Bello

En este sentido, Tarajano recuerda que la propuesta del Ejecutivo regional de limitar la compra de viviendas a no residentes es «muy peligroso» porque, en caso de aceptarse por Europa, no sólo quedarían fuera los extranjeros sino también los nacionales e incluso canarios que no residan en las islas. «Hay que tener mucho cuidado con este tipo de declaraciones», afirman.

Con los pasos que se están dando desde el Gobierno de Canarias y algunos ayuntamientos, como Agüimes y Arrecife, que están acelerando la salida de suelo para construir vivienda, Canarias «comenzará a notar una mejoría» en tres o cuatro años pero la normalidad al mercado inmobiliario aún tardará en llegar ocho o nueve ejercicios. «Es cierto que se están dando pasos interesantes pero sigue habiendo un conflicto entre administraciones y mucha burocracia», coinciden en señalar Tarajano y Bello, que demandan incentivos y garantías para que los propietarios de vivienda la pongan en alquiler. «Eso sería un balón de oxigeno para el mercado», aseguran.

En su opinión, la ley estatal ha tratado de proteger a los más vulnerables pero ha conseguido el efecto contrario y además ha retraído a muchos propietarios. «Antes venía alguien a alquilar una casa, confiabas y se la alquilabas. Ahora nadie se arriesga y se arrenda al que hay garantía de cobro. Se ha desprotegido al que se pretendía proteger. Los más vulnerables son los grandes perdedores de la ley estatal», afirman. Una solución sería, a su juicio, que fuera el Estado -autor de esta norma- el que asuma mediante un seguro los impagos de los inquilinos. «Eso ayudaría a sacar pisos al mercado y a relajar los precios, de alquiler y de venta», aseguran.

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