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Vista panorámica aérea del centro de Madrid al atardecer, 2020. JJFARQ / SHUTTERSTOCK
Urbanismo y crisis de la vivienda: ¿pueden las calles y los edificios hacer más asequible la vida en la ciudad?
ANÁLISIS

Urbanismo y crisis de la vivienda: ¿pueden las calles y los edificios hacer más asequible la vida en la ciudad?

CEM S. KAYATEKIN - LORENZO URIBE

Assistant Professor of Architecture / Urbanism, IE School of Architecture and Design, IE Universit - Junior Architect at OMA, IE University

Sábado, 18 de mayo 2024, 02:00

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Desde 2007, la mayoría de los seres humanos vive en ciudades. Y muchos de esos asentamientos contienen patrones de calles, manzanas y edificios que se han desarrollado a lo largo de los siglos. Estos patrones, que en conjunto conforman lo que llamamos «forma urbana», distan mucho de ser un telón de fondo neutro: influyen en quién vive dónde, qué negocios acaban haciéndose un hueco en qué lugares y cómo de diversos son sus habitantes.

Bottom-up (de abajo arriba) y top-down (de arriba abajo) son términos que suelen emplearse para delimitar los dos extremos de la vasta gama de formas urbanas. Bottom-up se refiere a los barrios que se desarrollan de forma natural y gradual, sin un plan maestro estricto que guíe su desarrollo. Por el contrario, hablamos de urbanismo descendente (top-down) para referirnos a la forma urbana diseñada por autores específicos, con ideas mucho más estrictas sobre cómo debe desarrollarse esa área a lo largo del tiempo.

Si observamos a vista de pájaro los barrios hechos de abajo arriba, veremos una gran variedad de tamaños de manzanas, anchos de calles y espacios públicos, y a menudo calles laberínticas. Por el contrario, los barrios de arriba abajo suelen ser menos variados y reflejan claramente la visión y los valores de sus autores sobre la geometría urbana y la naturaleza del espacio público: abundan las cuadrículas y los bulevares amplios. En muchas ciudades coexisten barrios de ambos tipos, legados de distintas épocas políticas y socioeconómicas.

Las ciudades también reflejan los valores del tiempo, el lugar y la historia. Hoy en día se habla mucho del desarrollo de abajo arriba y de cómo fomenta las comunidades y la identidad de los barrios, mientras que las huellas duraderas de los regímenes de arriba abajo siguen siendo claramente visibles en las ciudades contemporáneas de todo el mundo.

Durante siglos, arquitectos, planificadores y filósofos han sugerido que las zonas de abajo arriba de las ciudades tienden a ser más inclusivas que las de arriba abajo, ya que acogen a un abanico más amplio de clases económicas. Sin embargo, demostrar esta teoría ha resultado todo un reto.

Cómo influyen las construcciones en la demografía

El vínculo entre forma urbana, clase y diversidad económica sigue dos líneas de pensamiento. La primera es una extensión de la ecología. En los hábitats naturales que se han desarrollado lentamente a lo largo del tiempo, mediante procesos ascendentes, tendemos a observar una amplia gama de especies. Sin embargo, en los hábitats planificados, construidos mucho más rápidamente de arriba abajo, este tipo de riqueza suele brillar por su ausencia. El crecimiento lento tiende a producir más complejidad y diversidad, y esta idea suele extenderse a las teorías sobre la forma urbana.

La segunda línea de pensamiento es económica. Pensemos en la diversidad de espacios públicos de los distritos de abajo arriba: calles de distintos tamaños, callejones, plazas, parques, patios, etc. Esta variedad de espacios públicos crea diferentes calidades de luz y aire, así como una amplia gama de condiciones favorables y menos favorables.

Un mercado inmobiliario más variado debería, en teoría, surgir como subproducto de esta diversidad. Un piso oscuro y mal ventilado es más barato que uno luminoso y aireado. Y una vivienda con vistas a una plaza agradable es más vendible que otra junto a un callejón estrecho. Estos espacios variados pueden acoger a una población igualmente diversa, de distintas edades, tamaños y niveles de renta, que conviven codo con codo.

En un barrio jerarquizado, esta variedad suele estar ausente, ya que los edificios, las calles y los espacios públicos tienden a ser más uniformes. En teoría, esta homogeneidad debería limitar la diversidad de la población.

Ejemplos del mundo real: Madrid y Barcelona

A finales de 2021, realizamos una investigación sobre la relación entre forma urbana y vivienda. Estudiamos dos barrios de Barcelona y dos de Madrid, uno de abajo arriba y otro de arriba abajo en cada ciudad, centrándonos en zonas con valores inmobiliarios medios similares. Los barrios examinados fueron Bellas Vistas y Palos de la Frontera en Madrid, y Vila de Gracia y Nova Esquerra de l'Eixample en Barcelona.

Curiosamente, nuestra investigación confirmó y subvirtió a la vez el presunto vínculo teórico entre forma urbana y parque de viviendas, y la supuesta supremacía de las zonas de abajo arriba sobre las de arriba abajo a la hora de fomentar la diversidad económica.

Nuestro principal hallazgo fue que los distritos de abajo arriba que analizamos tenían, en general, más pisos pequeños. La razón es sencilla: tenían más edificios pequeños, construidos en parcelas pequeñas. Una vez divididos en apartamentos, estos son más pequeños. En concreto, las viviendas de las zonas de abajo arriba eran entre un 10 % y un 23,1 % más pequeñas que las de las zonas de arriba abajo. Esto también hizo que sus mercados inmobiliarios de viviendas pequeñas fueran más competitivos y, por tanto, más asequibles.

Sin embargo, nuestro estudio demostró que no hay nada intrínsecamente mágico en las zonas de abajo arriba. El hecho de que su parque inmobiliario sea más complejo tiene poco que ver con el trazado de las calles y manzanas, y mucho con cómo se construye en ese terreno.

El tamaño de las parcelas parece ser el factor decisivo: los distritos con mayor número de edificios pequeños construidos en parcelas pequeñas contaban con un parque de viviendas más denso y asequible, independientemente de que fueran de arriba abajo o de abajo arriba.

Las zonas más antiguas de abajo arriba parecen prestarse de forma natural a tener más parcelas pequeñas. Esto se debe, probablemente, al desarrollo gradual de estas zonas y a los complejos modelos de propiedad del suelo que se desarrollaron como resultado. Sin embargo, no hay ninguna razón por la que una zona de arriba abajo no pueda diseñarse para reproducir estas características.

Implicaciones para la crisis de la vivienda

Los gobiernos que pretendan frenar el mercado de la vivienda pueden tomar medidas para fomentar el desarrollo a menor escala. Un método bastante contundente, aunque potencialmente fructífero, es limitar la propiedad del suelo urbano a un solo individuo o corporación, o limitar la huella y el tamaño de los edificios no públicos que pueden construirse en una ciudad.

Aunque se aplica a las tierras agrícolas, la limitación de la propiedad privada a 50 acres por persona en Sri Lanka es un caso de estudio útil en este sentido.

Incluso en países como Estados Unidos, donde los derechos de propiedad se esgrimen como objeción a tales argumentos, existe un debate desde hace mucho tiempo sobre la necesidad fundamental de las limitaciones a la propiedad de la tierra para mantener un sistema capitalista que funcione.

Mientras la crisis de la vivienda hace estragos en todo el mundo, muchas ciudades buscan desesperadamente un parque de viviendas más asequible, más variado y más inclusivo. Cada vez está más claro que las políticas urbanas que pretenden alcanzar este objetivo únicamente a través del desarrollo inmobiliario se están quedando lamentablemente cortas a escala mundial.

Lo que indica nuestra investigación es que puede merecer la pena considerar enfoques más profundos y estructurales, que no sólo aborden la forma física de la ciudad, sino también los modelos de propiedad que la sustentan. Abordar la propiedad del suelo urbano y la arquitectura a menor escala puede encerrar un potencial que aún no se aprovecha plenamente.

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